קצב גידול מספר משקי הבית יגדל דרמטית בשנים הקרובות, התחלות הבניה לא – צפויה עליית מחירי דיור בטווח הבינוני

סקירה של גיא יהודה, כלכלן בכיר במערך המחקר והאסטרטגיה בפסגות
בעוד 3 שנים קצב הגידול במספר משקי הבית יעמוד כבר על 55-60 אלף לעומת 46 אלף כיום - בשנה האחרונה נוספו רק 43 אלף דירות ולא נראה כי הקצב התחלות הבניה צפוי לגדול משמעותית בקרוב.
בתקופה האחרונה קשה להתעלם מהעדויות הרבות המצביעות על התקררות בשוק הנדל"ן. הריבית למשכנתאות עלתה באופן משמעותי, ניכרת ירידה בכמות המבוקשת של דירות חדשות ומכרזי "מחיר למשתכן" צפויים גם הם לתרום, ולו באופן טכני בלבד, להתמתנות בעליית מחירי הדירות בתקופה הקרובה להערכתנו. עם זאת, בטווח הזמן הבינוני אנו לא ראוים שיפור בנתונים הבסיסיים בשוק הדיור. יתרה מכך, אנו רואים אפילו החמרה שעשויה להוביל להתחזקות הלחצים לעליות מחירים בשוק הדיור.
כשבוחנים את הנתונים הבסיסיים, החשובים ביותר הם התחלות הבנייה בצד ההיצע והגידול במשקי הבית בצד הביקוש. המשוואה היא פשוטה - אם מתקיים שוויון בין הגידול השנתי במספר משקי הבית לבין הגידול בכמות יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן, אזי ניתן לומר כי ההיצע "מדביק" את הגידול בביקוש ולא מייצר לחץ נוסף לעליית מחירים בשוק הדיור (הכוונה כאן הן למחירי הדירות עצמן והן למחירי השכירות). להערכתנו, אין זה המצב בשוק הדיור הישראלי. מספר התחלות הבנייה הנוכחי עדיין נמוך מקצב הגידול במספר משקי הבית מה שממשיך לייצר לחץ לעליות מחירים. יתרה מכך, בשנים הקרובות ייתכן מאוד שקצב הגידול במספר משקי הבית יואץ באופן משמעותי והלחצים בשוק הדיור רק יגברו.
50 זה ה-40 החדש
בעבר התרגלנו לחשוב כי התוספת השנתית במספר משקי הבית בישראל עומד על כ-40 אלף בשנה ולכן התחלות הבנייה של למעלה מ-40 אלף יחידות בשנה מספקות את הביקוש. אלא שמה לעשות, אוכלוסיית ישראל גדלה והתוספת השנתית כבר מזמן גבוהה הרבה יותר. על פי ניתוחים דמוגרפיים של בנק ישראל התוספת הנוכחית עומדת על 46 אלף משקי בית בשנה ועל פי נתוני הלמ"ס התוספת אף גבוהה יותר. אם נצא מנקודת הנחה שמרנית שאכן, הגידול הנוכחי בכמות משקי הבית עומד על 46 אלף, הרי שבשנה האחרונה נסתיימו בנייתן של 43 אלף דירות כך שגם בשנה האחרונה גדל הביקוש בקצב מהיר יותר מאשר ההיצע. יתרה מכך, כדי לבחון האם רמת התחלות הבנייה הנוכחית גבוהה מספיק חשוב לאמוד מה יהיה הגידול במשקי הבית עוד שנתיים-שלוש שנים מכיוון שזהו פרק הזמן אשר עובר מרגע התחלת הבנייה ועד האכלוס שלה. המילים אחרות, אם היום קצב הגידול במשקי הבית עומד על 46 אלף, מה יהיה קצב הגידול עוד 3 שנים?

כדי לענות על כך, ניסינו לבחון את הקשר בין הגידול הטבעי של האוכלוסייה כולה לבין הגידול במשקי הבית. מכיוון שנתונים ארוכי טווח עבור ישראל אינם זמינים, בחנו זאת בעזרת נתוני הדמוגרפיה בארה"ב, תחת ההנחה שהקשרים מתקיימים באופן דומה גם בישראל. כפי שניתן לראות בתרשים מטה, הגידול הטבעי באוכלוסייה מקדים ב-20 שנים את הגידול במשקי הבית. השפעה זו של הגידול הטבעי על הגידול במשקי הבית היא ברורה – בארה"ב חולפות בממוצע 20 שנים מהולדתו של אדם ועד ליום בו הוא מתחתן ומקים משק בית משלו.

הגידול הטבעי והגידול במשקי הבית בארה"ב

האם הקשר הזה מתקיים גם בישראל? כן במידה מסוימת.
כמו שניתן לראות בתרשים מטה, מגמות הגידול הטבעי חזו בצורה לא רעה את המגמות בגידול במשקי הבית 24 שנים לאחר מכן. ניתן גם לראות שהמתאם "נשבר" בשנת 1995 בעקבות העלייה מברה"מ בתחילת שנות ה-90. כתוצאה מכך, התווספו משקי בית רבים בשנים אלו ללא קשר לגידול הטבעי שהיה באוכלוסייה שני עשורים קודם לכן.

הגידול הטבעי והגידול במשקי הבית בישראל
אז מהו קצב הגידול הצפוי של משקי הבית בשנים הקרובות?
קשה לומר, אך כן ניתן להעריך שהוא יהיה מעט יותר גבוה מאשר בשנים האחרונות (2.2% ב-5 השנים האחרונות). הגידול הטבעי בתחילת שנות ה-90 עמד על 3.1% (עלייה מ-2.5% בסוף שנות ה-80) ולכן סביר שנראה גם גידול בקצב היווצרות משקי הבית. יש לציין, הגידול הטבעי בשנים אלה מוטה מעט כלפי מעלה כתוצאה מהעלייה מברה"מ באותן שנים. מצד שני ישנה גם הגירה חיובית לישראל ובשנתיים האחרונות גברה העלייה לישראל באופן משמעותי (בעיקר מצרפת, אוקראינה ורוסיה).
לאור האמור לעיל, אנו מעריכים כי הגידול השנתי במספר משקי הבית יעמוד בשנים הקרובות על כ-2.5%. לכן, אם היום הגידול השנתי במשקי הבית (לפי בנק ישראל) עומד על 46 אלף הרי שבעוד 3 שנים מהיום זה יעמוד כבר על 55-60 אלף משקי בית. כתוצאה מכך, על מנת לא לייצר לחצים נוספים לעליית מחירי הדיור, כמות התחלות הבנייה הנדרשת, כבר היום, היא 55-60 אלף יחידות דיור לכל הפחות. כל עוד התחלות הבנייה לא מגיעות לרמות אלה ניתן לומר כי ההיצע לא גדל בקצב גבוה מספיק ולכן מייצר לחץ נוסף, בטווח הזמן הבינוני, לעליית מחירים בשוק הדיור. סביר גם מאוד להניח, לאור כמות התחלות הבנייה הנמוכה בעשור הקודם, כי שוק הדיור עדיין סוחב לחצים מהעבר ולכן כמות התחלות הבנייה צריכה להיות גבוהה אפילו מהכמות ה"ניטראלית".

הגידול השנתי בהתחלות הבנייה וגמר הבנייה
לסיכום, בטווח הזמן הקצר אנו מעריכים כי נראה התקררות מסויימת בשוק הדיור אך בהסתכלות לפרק זמן מעט יותר ארוך, בניגוד להערכות בנק ישראל, אנו בדעה כי כמות התחלות הבנייה הנוכחית אינה תואמת את קצב הגידול בביקוש ולכן, אם לא נראה עליית מדרגה של ממש בהתחלות הבנייה, ובינתיים אנו לא רואים, סביר להניח שלא נראה התמתנות של הלחצים לעליית מחירי הדיור בשנים הקרובות.