ריט 1: תקציר תוצאות ל 31.03.2021

ריט1

תמצית תוצאות כספיות (מאוחד מורחב, במיליוני ש"ח אלא אם צוין אחרת):


לחברה 46 נכסים, כ-564 א' מ"ר בשווי של כ-5.6 מיליארד ש"ח. שיעור התפוסה ממשיך להיות גבוה, כ-96.9%.

פיזור סקטוריאלי לפי שווי הוגן: משרדים 54%, מסחר 24% (בעיקר מרכזים פתוחים), תעשיה ולוגיסטיקה, בתי חולים סיעודיים וחניונים 22% (לעומת 9% בסוף 2011).


השפעות הקורונה ברבעון הראשון של 2021

משרדים, תעשיה ולוגיסטיקה ובתי חולים סיעודיים (כ- 72% מתיק הנכסים) - אין פגיעה בהכנסות החברה כתוצאה מהסגר במהלך הרבעון הראשון של 2021.

מסחר (כ- 24% מתיק הנכסים, בעיקר מרכזי קניות פתוחים) - הפגיעה בהכנסות החברה ברבעון הראשון של שנת 2021 בסך של כ- 6 מיליון ש"ח, הוכרה במלואה בתקופת הדוח (כקיטון בהכנסות).

חניונים (כ- 4% מתיק הנכסים) - פגיעה בהכנסות בתקופת הסגר בעיקר כתוצאה מירידה במופע מזדמנים, בסך של כ- 2 מיליון ש"ח.

נכון למועד פרסום הדוח, שיעור הגבייה של דמי השכירות הינו גבוה, בדומה לחודשים שלפני המשבר.

הדיבידנד המינימלי ב 2021 הינו כ-132 מיליון ש"ח, 74 אג' למניה (72 אג' ב-2020, 68 אג' ב- 2019). תשואת הדיבידנד הינה כ-4.3% ביחס למחיר המניה ב 11.05.2021.

דירוגAA/Stable ע"י מעלות S&P

ריט 1 נהנית ממעמד איתן הודות לאסטרטגיה שמרנית הנגזרת, בין היתר, ממגבלות רגולטוריות.

תחזית החברה המעודכנת לשנת 2021, למיטב הערכת החברה במועד זה:

אומדן ה- NOI המעודכן לשנת 2021 הינו כ- 328-338 מיליון ש"ח (מאוחד מורחב), לעומת 320-330 במקור

אומדן ה- FFO הריאלי המעודכן לשנת 2021 הינו כ- 236-246 מיליון ש"ח, לעומת 228-238 במקור

אומדן ה- FFO הריאלי למניה המעודכן לשנת 2021 הינו כ- 1.32-1.37 ש"ח למניה. תשואה של כ 7.8% *

*ביחס למחיר המניה ב 11.5.21.

החברה נהנית מתמהיל תיק נכסים מניבים מפוזר סקטוריאלית וגיאוגרפית.

תיק נכסים מניבים נקי משעבודים (למעט 14% בבעלות עם שותפים).

מח"מ חוב מהארוכים בענף (כ-5.3 שנים) וחלויות חוב נמוכות יחסית בשנים הקרובות.

איתנות פיננסית ושיעור מינוף נמוך ביחס לענף. הון עצמי למאזן כ-49% בדוח הכספי המאוחד .

למועד פרסום הדוח - יתרות נזילות גבוהות (מזומנים ונכסים פיננסיים, כ- 230 מיליון ש"ח) ומסגרות אשראי מאושרות ופנויות (כ- 185 מיליון ש"ח).

נגישות גבוהה מאוד לשוק ההון ולאשראי בנקאי.

מרווח גבוה של כ-4.7% בין שיעור התשואה המשוקלל על הנכסים (6.51%) לעלות המימון הצמודה המשוקללת (1.83%). המרווח גבוה יותר (כ- 6.1%) מול עלות החוב השולית, שנגזרת מאג"ח ז, מח"מ 8, הנסחר בצמוד + 0.4% (מחיר הסגירה ליום 11.5.21). יודגש כי, שעור התשואה המשוקלל (קאפ רייט) מוטה מטה כתוצאה מהסגר ברבעון הראשון.

עסקאות עיקריות בתקופת הדוח

תעשיה ולוגיסטיקה בבית שמש - בדצמבר 2020 התקשרה החברה עם צד ג' בהסכמי בעלי מניות של שלוש חברות פרטיות. החברה מחזיקה ב- 40% בכל אחת מהשלוש. בחודש ינואר 2021 זכו החברות במכרז של רמ"י, לרכישת שלושה מגרשים בבית שמש, בשטח כולל של כ- 48 דונם, בכ- 82 מיליון ש"ח. בכוונת החברות הפרטיות לבנות מבנים המיועדים להשכרה בשימושי תעשייה ולוגיסטיקה, בשטח כולל של כ- 50,000 מ"ר. לחברה אופציה לרכישת חלקים נוספים מזכויות השותף בפרוייקט.



לוגיסטיקה בנאות חובב - במרץ 2021 רכשה החברה נכס בשטח של כ- 15,600 מ"ר המשמש לאחסנה. בתמורה לרכישת הנכס שילמה החברה למוכר סך של כ- 80 מיליון ש"ח. הנכס מושכר לשוכר יחיד (המוכר). תום תקופת השכירות הנוכחית הנה כ- 9 שנים, ולשוכר שתי תקופות אופציה נוספות. בכוונת המוכר לבנות תוספת של כ- 2,500 מ"ר לנכס הקיים. החברה התחייבה לרכוש את התוספת בתמורה לסך של כ- 11 מיליון ש"ח, שתשולם עם השלמתה, אכלוסה ותחילת תשלום דמי השכירות בגינה. דמי השכירות השנתיים המשולמים על ידי השוכר הנם בסך של כ- 4.6 מיליון ש"ח (כ- 5.3 מיליון ש"ח בגין הנכס + התוספת לכשתושלם).



אופציה לרכישת "ישפרו סנטר" מודיעין - במרץ 2021 התקשרה החברה עם ישפרו בהסכם אופציה לרכישת 75% מ"ישפרו סנטר". הסכם האופציה מותנה בכך שהתקשרות קודמת בין ישפרו לבין ביג מרכזי קניות בע"מ ("ביג") לרכישת הנכס על ידי ביג, לא תצא אל הפועל ובכפוף לקבלת אישור הממונה על התחרות.



בית חולים סיעודי בחיפה - במאי 2021, לאחר תאריך הדוח הכספי, רכשה החברה 50% מבית חולים סיעודי הממוקם בלב חיפה, בתמורה ל- 85 מיליון ש"ח. בית החולים הסיעודי כולל 12 מחלקות שונות, וכ- 410 מיטות אשפוז ומושכר למפעיל בית החולים הסיעודי בהסכם שכירות שיתרתו הנה כ- 10 שנים. השוכר יהיה אחראי באופן מלא לניהול הנכס כולל בפן הרגולטורי. ה- NOI הצפוי לחברה בגין חלקה בנכס, משקף תשואה שנתית של כ- 7%.



גיוסים בתקופת הדוח

באפריל 2021, לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, הורחבה סדרת אגרות חוב (ז') תמורת כ- 175 מיליון ש"ח. המחיר משקף ריבית אפקטיבית שנתית צמודת מדד של כ- 0.58%.


* תחזית החברה המעודכנת, לפרטים ראו דוח דירקטוריון.

** ע"פ החלטת הדירקטוריון מיום 14 במרץ 2021.