משכנתא - כמה זה עולה לך?

משכנתא - כמה זה עולה לך

מנתוני בנק ישראל עולה שלאורך שנת 2017 נלקחו משכנתאות בהיקף של 53.4 מיליארד ש"ח. על אף שמדובר בירידה של 9% לעומת נתונים דומים מ-2016, ביולי 2018 התבשרנו על שבירת שיא עם משכנתאות בהיקף של 5.5 מיליארד ש". בתוך כך, ב-12 החודשים שעברו בין יולי 2017 ו-2018 נלקחו בממוצע מדי חודש כ-4.6 מיליארד ש"ח במשכנתאות והצפי הוא לגידול נוסף עד סוף השנה.

הבעיה היא שהנתונים הגולמיים לא בהכרח חושפים את העלות האמיתית של משכנתא עבור הלווים. בנוסף, גם שימוש בכלים כמו מחשבון משכנתא לא תמיד מנבא במדויק את ההחזר החודשי כי הוא מושפע משורה ארוכה של פרמטרים. מבין כולם, הפרמטר החשוב ביותר הוא הריבית ולכן בו כדאי להתמקד.

כך נקבעת הריבית בפועל
הריבית מייצגת את המחיר של הכסף שאותו מקבלים מהבנק לשם רכישת הדירה ובתמורה לשעבוד הנכס. באופן עקרוני, יש שני סוגים של ריביות: ריבית קבועה וריבית משתנה. במילים פשוטות, ריבית קבועה נותרת כמו שהיא לכל אורך חיי ההלוואה, בעוד בריבית משתנה היא נקבעת לפי "עוגן" מסוים. העוגן הוא פרמטר אובייקטיבי וידוע מראש לשני הצדדים – וכאשר הוא עולה הריבית עולה באותו שיעור, אך כשהוא יורד הריבית יורדת בהתאם.

כל בנק רשאי לקבוע יחד עם הלקוח עוגן שונה בהתאם לקריטריונים של בנק ישראל. בבחירת מסלול בריבית משתנה, הריבית מתעדכנת לפי העוגן הרלוונטי בנקודות זמן מסוימות שגם הן נקבעות מראש, כמו למשל מדי שנה, שנתיים, חמש שנים וכן הלאה.

הריבית למשכנתא אף פעם לא נקבעת באופן שרירותי. התמחור שלה מושפע מעלות מקורות המימון של הבנק ומהסיכון שהוא נוטל בעצם העמדת ההלוואה: ככל שהעסקה מסוכנת יותר לבנק (כמו לדוגמא במקרים שבהם ההון העצמי שלכם נמוך), כך הריבית תהיה גבוהה יותר. בנוסף, הבנק אוסף מגוון נתונים כדי לבצע את הערכת הסיכון ואף משקלל מודלים סטטיסטיים בהתבסס על מיקום הנכס, המחיר החוזי, ההכנסות שלכם, התחייבויות שיש לכם בבנקים אחרים, נתונים אישיים, תקופת ההלוואה, הרכב ההלוואה, אחוז המימון ועוד.

איזה עוגן הוא המשתלם ביותר?
כבר עכשיו צריך להדגיש שאין מסלול משכנתא אחד שמתאים לכולם או עוגן מושלם שבו בהכרח צריך לבחור. הסוד בנטילת משכנתא הוא לתכנן אותה לטווח ארוך, להתייעץ עם אנשי מקצוע ולבחור רק את התמהיל שמתאים לכם.

לבסוף, מומלץ לשמור על גמישות בביצוע שינויים בהלוואה כי אולי תרצו למחזר אותה בעתיד ולפזר כמה שיותר את הסיכונים. כמו כן, צריך להכיר את מגבלות בנק ישראל ולבדוק מה יקרה ליתרת ההלוואה לאורך זמן.