אלדר שיווק: דירות 2 חדרים – רק 2% מהתחלות הבנייה בשנים האחרונות

רוני כהן מנכל אלדר שיווק צלם אוראל כהן

למרות מצוקת הדיור בשנים האחרונות בישראל לא בונים דירות קטנות. מניתוח נתוני הלמ"ס שנערך על ידי אלדר שיווק עולה כי רק 2% מהבנייה בישראל הם של דירות קטנות בנות 2 חדרים.

על פי הנתונים, בשנת 2017 נבנו בישראל 788 דירות בנות 2 חדרים בלבד, ירידה לעומת שנת 2016 בה נבנו 898 דירות 2 חדרים ולשנת 2015 בה נבנו 851 דירות 2 חדרים.

לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק, "בישראל לא נבנות מספיק דירות קטנות לעומת הביקושים. בחינת הפילוח של מספר הנפשות במשקי הבית בישראל מעלה כי בשנת 2016 19% ממשקי הבית כללו נפש אחת, 24% ממשקי הבית כללו שתי נפשות, כלומר 43% ממשקי הבית בישראל כוללים עד 2 נפשות – רווקים ורווקות, גרושים וגרושות, אלמנים ואלמנות, משפחות חד הוריות ועוד. לאוכלוסיות אלו לא ניתן מענה במסגרת הבנייה החדשה בישראל".

לדברי כהן "מרבית הדירות הקטנות בחמש השנים האחרונות נבנו בתל אביב ואחריה מדורגות בהתאמה: ירושלים, רמת גן, אשדוד, ראשון לציון , אשקלון, חיפה, רמלה, שורש ופתח תקווה. עם זאת העובדה שהדירות הקטנות נבנות בערים הגדולות אינה מהווה בשורה לאותן אוכלוסיות כי לרוב למרות שמדובר בדירות יחסית יקרות".

תל אביב: 3372 דירות 2 חדרים בחמש שנים

בעיר תל אביב החלה בנייתן של 3372 דירות 2 חדרים בחמש השנים האחרונות והעיר מובילה את הטבלה בפער גדול מהערים המדורגות אחריה.

חברת ניצן גרופ בונה דירות בנות 2 חדרים בפרויקט ברחוב הירקון 54 המאופיין כפרויקט יוקרה. הפרויקט כולל 11 יחידות מגורים אקסקלוסיביות כאשר מחצית מהן בנות 2 חדרים בעלות נוף לים, בשטח של כ- 63 מ"ר בתוספת מרפסת בת 12 מ"ר, המוצעות למכירה החל מ- 4.5 מיליון שקל. שחר מחט, מבעלי קבוצת ניצן גרופ, מציין בהקשר זה "ההחלטה לבנות דירות בנות 2 חדרים נבעה מהביקוש לדירות קטנות במיוחד בקרב קהל היעד של הפרויקט. תמהיל הדירות בבניין כולל דירות בנות 2 או 4 חדרים בלבד ועוד דירת פנטהאוז.

 בדרך כלל הביקוש לדירות הקטנות הוא של מצמצמי דיור, שמכרו את הבית בפריפריה והחליטו לרכוש דירה בעיר. הם כבר לא צריכים דירה גדולה, אלא חשובים להם יותר המיקום, איכות הבנייה, השירותים והמתקנים שהפרויקט מציע ובעיקר הנוף לים והסמיכות לחוף ולמכרז החיים השוקק של הטיילת בתל אביב. קהל רוכשים נוסף שמתעניין בדירות הקטנות הוא תושבי חוץ או ישראלים אמידים, שרוצים שתהיה להם דירת נופש בעיר על קו החוף של תל אביב ויש להם את האפשרות לשלם על כך".

חיפה : פחות מ – 300 דירות 2 חדרים בחמש שנים

נור שגראווי, סמנכ"ל שגראוי ייזום ובניה שבונה את פרויקט אחד העם בחיפה מציין כי הפרויקט כולל דירות בנות 2 חדרים. "זיהינו את הצורך בדירות קטנות בחיפה. דירות 2 חדרים חדשות הן מוצר נדיר בעיר וכפי שניתן לראות בחמש השנים האחרונות החלה בנייתן של פחות מ-300 יחידות דיור בלבד. יש לזכור שחיפה היא עיר סטודנטיאלית ויש בה ביקוש רב לדירות קטנות מצד צעירים וסטודנטים שלומדים בעיר בטכניון ובאוניברסיטת חיפה. הפרויקט ממוקם בשכונת הדר המתחדשת ומלבד דירות המגורים הוא כולל גם שטחי מסחר ובית קפה במבנה לשימור סמוך. עד כה נמכרו בפרויקט למעלה מ-110 דירות רובם למשקיעים מאזור מרכז הארץ שזיהו את הפוטנציאל הטמון בסוג כזה של דירות. כיום דירות 2 חדרים נמכרות במחיר של החל מ- 900,000 ₪".

רחובות: עיר סטודנטיאלית ללא דירות קטנות

לדברי אלדד פרי, הבעלים של חברת אלדד פרי נדל״ן, ״בנייה של פרויקטים המשלבים דירות קטנות היא אחד הפתרונות הטובים ביותר כיום למצוקות של שוק הנדל״ן הישראלי, המשווע להגדלת היצע הדירות לאוכלוסייה גדולה. כדי לשלב בין צורכי הגידול הטבעיים של האוכלוסייה לבין היכולת הכלכלית של העיריות לקלוט את תוספת האוכלוסייה, חייבים לפתח מודל נכון של ״עירוב שימושים״ שמאפשר בפרויקטים מסוג זה לכלול גם דירות קטנות, גם מסחר, גם משרדים וכו׳. כך, למשל, בפרויקט שלנו ׳פרי פלייס׳ ברחובות, אנחנו מייצרים 750 דירות קטנות להשכרה לסטודנטים, אבל בנוסף לזה כמעט 30 אלף מ״ר של מסחר, משרדים, מלון ועוד. מי שיבוא ויציע פתרון איכותי של עירוב שימושים, שמצד אחד ייטיב עם העיר, ומצד שני יענה על הביקוש האדיר של דירות קטנות, יזכה בפרויקט שהוא גם רווחי, גם חברתי, וגם נותן מענה לביקוש גדול בקרב אוכלוסיות רבות שאינן צריכות דירות גדולות״.

בפריפריה – לא משתלם לבנות דירות קטנות

האדריכל רם מרש, הבעלים של משרד מרש אדריכלים מסביר ש"מחיר דירה מורכב משני חלקים: מחיר הקרקע ומחיר הבניה. ככל שערכי הקרקע נמוכים הופך מחיר עלות הבניה כדומיננטי יותר, ואז נלקח בחשבון הרכיב של האטרקטיביות של הדירה. ברור שבמצב שאין כמעט השפעה של ערך הקרקע – יש ביקוש יתר לדירות מרווחות של 3 חדרים ומעלה.

במקומות כמו תל אביב ערך הקרקע מאד דומיננטי לכן יש עדיפות לבניית כמה שיותר יחידות ובכך להוזיל את מחיר הדירה על פני גודלה.
זו הסיבה שאין כמעט מכירה של דירות בנות 2 חדרים בפריפריה, למעט בפרויקטים של דיור מוגן. יחד עם זאת, גם בפרויקטים מסוג זה יש עדיפות ל-3 חדרים, כי אז ניתן להלין עובד עזר בנוסף לחדר השינה של המבוגר ולסלון. דירה קטנה בהגדרתה הינה בשטח של 80 מ"ר אותה ניתן לתכנן כדירת 3 חדרים באופן די סביר".

לדברי אבי זיתוני, הבעלים של חברת א.זיתוני "מחוץ לתל אביב כמעט ולא קיים ביקוש לדירות בנות 2 חדרים, ולכן לא משתלם כלכלית לבנות דירות כאלו. שכן, אם לוקחים בחשבון את המחיר למ"ר לצד העלויות הנוספות שיש לכל דירה כמו בניית השטחים ציבורים המקיפים אותה - חדר המדרגות, המעלית, החניה וכו', משתלם יותר כלכלית לבנות דירות גדולות, להן יש יותר ביקוש, לעומת דירות קטנות הפונות לקהל יעד מאוד מצומצם ומיוחד שכמעט ולא קיים מחוץ לעיר הגדולה ".