מידרוג מותירה על כנו את הדירוג A2 באופק יציב לחברת אזורים

תרחיש הבסיס של מידרוג מניח, בין היתר, קבלת תזרים מפרויקטים בביצוע, מלאי מוגמר, פרויקטים בתכנון, וכן ממספר נכסים מניבים בהקמה שהשלמתם צפויה בטווח הקצר-בינוני
שיקולים עיקריים לדירוג

דירוג החברה נתמך, בין היתר, בהיקף הפעילות הרחב של החברה, כאשר נכון ליום 31.03.2018, לחברה כ-1,712 יחידות דיור (חלק חברה) בביצוע וצבר של כ-4,911 יחידות דיור (חלק חברה) בשלבי תכנון שונים, בנוסף לפעילות החברה בתחום ההתחדשות העירונית ולצבר קרקעות המיועדות למימוש. פיזור הפרויקטים הנרחב (כ-19 פרויקטים בביצוע ב-12 ערים שונות ברחבי הארץ), תורם לפרופיל העסקי של החברה ומשפיע לחיוב על הדירוג. רווחיות החברה הולמת את רמת הדירוג, כאשר ליום 31.03.2018, לחברה שיעור רווח גולמי מהצבר בביצוע של כ-22%. יצוין כי יעילות הוצאות המטה בחברה משפיעה לחיוב על רמת הרווחיות של החברה, כאשר יחס הוצאות מכירה, הנהלה וכלליות להכנסות, הסתכם בשנת 2017 וברבעון הראשון של שנת 2018 בכ-9%. בנוסף לאמור, לחברה יתרות נזילות הצפויות לתרום ליכולת שירות החוב.

דירוג החברה מושפע לשלילה, בין היתר, משחיקה משמעותית ביחסי האיתנות של החברה. נכון ליום 31.03.2018, יחס החוב נטו ל-CAP נטו של החברה הסתכם בכ-64%, לעומת 54% ביום 31.03.2017. בהתאם לדיווחי החברה, עיקר הגידול מיוחס לרכישת קרקעות משמעותית וכן להמשך הגידול בייזום הנדל"ן המניב של החברה. להערכת מידרוג, יחסי האיתנות צפויים להשתפר בטווח הזמן הקצר-בינוני, ולנוע סביב 60%, יחס ההולם את רמת הדירוג. יצוין כי אי-ירידה ביחסי המינוף תשפיע לשלילה על דירוג החברה. בנוסף, חשיפת החברה למגמות ההאטה בקצב המכירות בענף הייזום למגורים, משפיעה לשלילה על הפרופיל העסקי של החברה. יצוין כי בנוסף לאמור, קיימים מספר פרויקטים בהם מושקע הון משמעותי (למשל, "קינג דיויד"), אשר בהם קצב המכירות הינו איטי, וקיימת חוסר ודאות לגבי טווח הזמנים עד לסיום מכירת הפרויקטים, ובהתאם מועד קבלת התזרימים מהם. חוסר ודאות זו משפיעה לשלילה על פרופיל הסיכון של החברה.

תרחיש הבסיס של מידרוג מניח, בין היתר, קבלת תזרים מפרויקטים בביצוע, מלאי מוגמר, פרויקטים בתכנון, וכן ממספר נכסים מניבים בהקמה שהשלמתם צפויה בטווח הקצר-בינוני. מידרוג הניחה המשך קצב מכירות איטי יחסית בפרויקטים בביצוע ושל המלאי המוגמר. מנגד, לחברה מספר פרויקטים (בביצוע ובתכנון) בתוכנית "מחיר למשתכן", שם צפוי, בהתאם למאפייני התוכנית, קצב מכירות מהיר ביחס לפרויקטים אחרים. כמו כן, מידרוג הניחה קבלת מקדמות מרוכשי דירות בפרויקטי מחיר למשתכן, יחד עם מכירת קרקעות המיועדות למימוש, אשר אמורות לכסות את מרבית החוב בגין רכישת הקרקעות שהחברה ביצעה, ובהתאם ישפרו את יחסי האיתנות של החברה. מנגד, מידרוג הניחה השלמת ייזום הנכסים המניבים תוך נטילת חוב נוסף. כאמור, יחס חוב נטו ל-CAP נטו של החברה צפוי להסתכם בטווח הקצר-בינוני סביב 60% ולהלום את רמת הדירוג. יחס הכיסוי חוב נטו ל-FFO צפוי לנוע בטווח הבינוני-ארוך סביב כ-15-18 שנים. יצוין כי יחס זה עשוי להיות תנודתי ואיטי מהאמור, בין היתר ככל שהחברה תרחיב את היקפי ייזום הנדל"ן המניב בצורה משמעותית. מידרוג ערכה תרחישי רגישות שונים על העיתויים והסכומים המתייחסים להנחות שתוארו.