מידרוג מעלה דירוג לחברת סלע קפיטל נדל"ן מ- A1 ל- Aa3 באופק יציב

מידרוג לוגו

שיקולים עיקריים לדירוג
העלאת דירוג החברה נובעת מהגידול בהיקף הפעילות של החברה וההצלחה בגיוסי הון אשר העלו את היקף ההון העצמי באופן התורם לחיוב לפרופיל העסקי והפיננסי של החברה. כמו כן, החברה מראה נגישות גבוהה לאורך זמן למקורות מימון וגיוונם, בהיותה קרן "ריט", אם באמצעות הנפקות הון שבוצעו בהצלחה בשנים האחרונות ובהיקפים משמעותיים, אם באמצעות גיוס חוב אג"ח בתשואות נמוכות בשוק ההון ואם באמצעות מימון בנקאי ומוסדי ובפריסת לוח סילוקין נוחה. ראיה לכך, בחודש יוני 2017 הנפיקה החברה הון בהיקף של כ-195 מיליון ₪ ואג"ח בהיקף של כ- 260 מיליון ₪.

אופק הדירוג והדירוג מושפעים, בין היתר, מהשיפור בפיזור הנכסי, כפי שבא לידי ביטוי ברכישת נכסים בשנים 2014-2017. כלל נכסי החברה עומדים על שיעור תפוסה משוקלל של כ-96% וצפויים לייצר NOI המסתכם לכ-173 מיליון ₪ בטווח של שנתיים, אשר מייצר FFO הנע בטווח של כ- 113-120 מיליון ₪. יחסי הכיסוי (חוב נטו ל-FFO) הנגזרים מהFFO- הולמים לרמת הדירוג ועומדים בטווח של 10-13 שנים.

יצוין, כי היקפי הNOI- והFFO- מצויים במגמת צמיחה באופן התומך ביציבות היחסים ובפרופיל הסיכון, אולם היקפם עדיין אינו תואם את רמת הדירוג; מפיזור סביר של נכסים ושוכרים יחד עם המשך יישום אסטרטגיית רכישות נכסים במקביל לשיפור הנכסים הקיימים בדרך של הרחבת שטחים, השכרת שטחים פנויים, וחידושי חוזים עם שוכרים קיימים באופן התורם לפרופיל העסקי של החברה; מיחסי איתנות ההולמים לרמת הדירוג בשיעור של 54% חוב נטו ל-CAP נטו (יצוין כי החברה בהיותה קרן "ריט" מוגבלת עד לשיעור של 60% מינוף) ובשיעור של 42% הון עצמי למאזן.

יצוין כי היקף ההון העצמי וסך המאזן, אף שהינו במגמת צמיחה עקבית אינו בולט לטובה ביחס לחברות מדורגות אחרות ברמת דירוג זהה; מגמישות פיננסית הבולטת לחיוב לאור נכסים לא משועבדים בהיקף של כ- 1.8 מיליארד ₪, נכון ליום 30.06.2017. כחלק משיקולי הדירוג, דירוג החברה מושפע לטובה היות החברה קרן ריט אשר, בין היתר, מלבד היותה תחת מיגבלות חוקיות שמרניות הנוגעות לרמת מינוף ומדיניות השקעה בנכסים, להערכת מידרוג, היותה קרן ריט בעלת ותק פעילות, אשר פועלת ללא בעלי שליטה, אף נהנת מנגישות גבוהה להנפקות הון אשר יכולות להוות מקור תזרימי בעת הצורך אף בעיתים קשות תוך יצירת מחיר השקעה אטרקטיבי, בעת הצורך.

תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון גידול עקבי בהיקף הפעילות במסגרת הנכסים המניבים הקיימים של החברה עם סטייה מסוימת שנלקחה בחשבון בניתוחי רגישות על היקף ההוצאות. כמו כן, נלקחה בחשבון אפשרות להרחבת פעילות החברה ברכישת נכסים מניבים נוספים וזאת לאור היקף יתרות הנזילות הקיים והצפוי בחברה והיסטוריית החברה והאסטרטגיה שלה בנוגע לשמירה על היקף נזילות ושימוש ביתרות אלו לרכישות נכסים מניבים במסגרת היותה "קרן ריט" כהגדרתה בישראל. היקף ה-FFO שהחברה צפויה לייצר צפוי לנוע בטווח של כ-113-120 מ' ₪ בטווח השנים 2017-2019 אשר צפויים לייצר יחסי כיסוי שינועו בטווח של כ-10-13 שנים. מבחינת יחסי האיתנות של החברה, אנו צופים כי החברה תשמור על יחסים שינועו בטווח של 54%-55% חוב נטו ל-CAP נטו. החברה תמשיך במגמת העלייה בחלוקות דיבידנדים, כאשר החברה צפויה לחלק כ-60-70 מ' ₪ בשנה בשנים 2017-2019, באופן שלא יעלה על 60%-65% מה-FFO השנתי.