תגובת פסגות לדוחות ישרס

החברה מציגה תוצאות טובות ברמה התפעולית, כאשר התוצאות צפויות להשתפר בזכות השלמת הפרויקט בחולון. מעלים מחיר יעד ומורידים המלצה
תגובת נעם פינקו, אנליסט בכיר מחלקת מחקר Sell Side בפסגות לדוחות ישרס לרבעון השני.

אנו מעלים את מחיר היעד מ-372 ₪ ל-398₪ למניה. אנו עדיין סבורים כי מניית ישרס מעניינת ביחס לסקטור מבחינת המכפילים בהן היא נסחרת, אך אנו מורידים המלצתנו להחזק הואיל והדיסקאונט ממחיר היעד עומד על 7%.

להלן עיקרי ההמלצה –
NOI– עליה בNOI- לעומת הרבעון הקודם מוסברת בעיקר בגידול מנכסים זהים (צמיחה של 3.1% מנכסים זהים בזכות גידול בשיפור בתפוסה בפ"ת והגן הטכנולוגי) שפיצתה על ירידת הכנסות ממכירת נכס בבני ברק (ברווח גבוה מאוד שנרשם בשנת 2015) ומכירת המרכז המסחרי בפרויקט רמת הנשיא בחיפה.
שערוכים – לא נרשמו הרבעון.
מכירת דירות – מכירת 2 דירות בפרויקט היוקרה בימקא ירושלים יצרה רווח גולמי של 9.5 מש"ח. בפרויקט נשארו עוד 35 דירות למכירה שייקח כמה שנים לממשם.
יזמות – החברה התקשרה במסמך כוונות עם שוכרת עתידית בגן הטכנולוגי בירושלים להקמת מבנה מסחרי של כ-25 אלף מ"ר תמורת דמי שכירות של 25-30 מש"ח. מעל המבנה החברה תקים מגדל משרדים של 20,000 מ"ר. החברה מחכה לקבלת האישורים מהעירייה. כן נמצא בהקמה מבנה משרדים ברחובות ועוד נזכיר כי בחודש אוגוסט הושלם הבניין שהוקם עבור אלביט מערכות בחולון אשר צפוי להניב NOI של כ-15 מש"ח בשנה.
מימושים – החברה מדווחת כי היא נמצאת במו"מ למכירת מלוא הזכויות ב-2 קרקעות המיועדות לפעילות מגורים, כחלק מתכניות החברה להקטנת פעילות המגורים ולמימוש הקרקעות. הקרקעות המיועדות למכירה הן משרד החוץ בירושלים (שווי ספרים 240 מש"ח) ורחוב החולה ברמת גן (שווי ספרים 42 מש"ח). התמורה צפויה להיות גבוהה משווי הספרים של הקרקעות.
מימון – החברה גייסה לאחר תאריך המאזן 315 מש"ח בריבית של 1.58%. במקביל פרעה מספר הלוואות בנקאיות בהיקף דומה שנשאו ריבית של כ-3% וכן שחררה נכסים משעבוד.

בשורה התחתונה: החברה מציגה תוצאות טובות ברמה התפעולית, כאשר התוצאות צפויות להשתפר בזכות השלמת הפרויקט בחולון.
מניות הנדל"ן המניב בארץ ובעולם (בכל מקום בו יש שוק מניב חזק) עלו בצורה חדה לאחרונה, לאור תהליך ירידת תשואות האג"ח וההעדפה של המשקיעים להשקיע בחברות נדל"ן המניבות תזרים יציב. אי לכך משנים את המודלים שלנו בהתאמה לכל החברות בסיקורנו. אנו מעלים את מכפיל ה-FFO מ-10 ל-11 ומורידים קצת את שיעורי ההיוון במספר נכסים. אי לכך אנו מעלים את מחיר היעד מ-372 ₪ ל-398₪ למניה. אנו עדיין סבורים כי מניית ישרס מעניינת ביחס לסקטור מבחינת המכפילים בהן היא נסחרת, אך אנו מורידים המלצתנו להחזק הואיל והדיסקאונט ממחיר היעד עומד על 7%.