אחרי למעלה מעשור: ביהמ"ש העליון ביטל פרויקט תמ"א 38 במתחם גאולה ברעננה

העליון קבע כי חישוב זכויות "רעיוני" שביצעה הוועדה המקומית שגוי ובלתי חוקי – ושלח את היזם לקדם את הפרויקט במסגרת פינוי בינוי
בית המשפט העליון שם סוף לסאגה של למעלה מעשור, וביטל היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38/2 במתחם גאולה ברעננה, גם לאחר שהפרויקט אושר בוועדה המקומית וגם על ידי בית המשפט המחוזי.

מדובר בפרויקט התחדשות עירונית שבתוכנית אמור היה לכלול 6 בניינים חדשים בני 9 קומות ו-355 דירות, במקום שלושה בנייני רכבת ישנים שבהם 138 דירות. יזם הפרויקט החל לקדם אותו כפרויקט פינוי בינוי כבר בשנת 2011, אך ב-2016 הוועדה המקומית הפכה אותו לפרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש, אישרה את התוכנית והנפיקה היתר בנייה.
במסגרת האישור, הוועדה המקומית דחתה התנגדויות שהגישו עצמאית השכנים הגרים בסמוך למתחם, בטענה כי מצב הבניינים רעוע וזקוק לחידוש, וכי רוב הדירות הקיימות הן בשטח מזערי של 35 מ"ר. הוועדה המקומית נתנה גם זכויות בנייה נוספות והקלות שהסתכמו בעוד 3 קומות לבניינים, מלבד זכויות הבנייה הרגילות מכוח תמ"א 38 של תוספת 2.5 קומות.

השכנים הפעם התארגנו ונעזרו בייצוג משפטי של משרד ענת בירן – עורכי דין, ופנו ב-2018 לוועדת הערר מרכז נגד החלטת הוועדה המקומית, שם טענו כי זכויות הבנייה שאושרו על ידי הוועדה המקומית מופרזות, והיקף הבינוי צפוי לפגוע קשות באיכות חייהם. ועדת הערר קיבלה את עיקר טענותיהם וקבעה כי ההקלות שאישרה הוועדה המקומית מהוות "סטייה ניכרת" מתוכנית וכי יש לבצע חישוב מחדש של הזכויות ללא הקלות מעבר למה שנותנת תמ"א 38.

ועדת הערר קיבלה את הטענה כי הפרויקט התבסס על חישוב זכויות בנייה "רעיוני" שנקבע כשגוי ובלתי חוקי, והפער שנוצר הוא של אלפי מ"ר. כמו כן ועדת הערר קיבלה את הטענה כי לא ניתן לאשר הקלות באחוזי הבנייה בפרויקט משום שהתוכנית האחרונה שקבעה זכויות בנייה הופקדה אחרי 1.8.89, והחוק אינו מתיר אישור הקלות באחוזי הבנייה לגבי תוכניות במועדים אלה.

היזם, הוועדה המקומית ודיירי המתחם ערערו ב-2019 על ההחלטה לביהמ"ש המחוזי וזה קיבל את עתירתם. בעקבות זאת, ועדת הערר עצמה באמצעות פרקליטות המדינה ערערה ב-2020 לביהמ"ש העליון על החלטת המחוזי בטענה כי להחלטה יש השלכות רוחב על חישוב זכויות בנייה בכל פרויקטי תמ"א 38 וכי ועדה מקומית לא יכולה להוסיף שטחים עיקריים לתוכנית או לאשר הקלות כמותיות במתחם מעבר לזכויות שנותנת התמ"א.
בדיון שהתקיים בימים האחרונים בבית המשפט העליון, ביהמ"ש קיבל את הערר של ועדת הערר, ביטל את פסק דינו של בית המשפט והחזיר באופן סופי את החלטת ועדת הערר על כנה. המשמעות - יהיה על היזם לקדם תכנית פינוי בינוי, מאחר שהזכויות הניתנות לאישור חוקי בהתאם לתמ"א אינו יוצרות היתכנות כלכלית לפרויקט.

שופטי העליון מתחו ביקורת על חישוב זכויות הבנייה הרעיוני וקבעו כי מדובר בפרשנות מופרכת, לא הגיונית ולא חוקית, וכי אין כל בסיס לפרש את תכנית רע/1010 (תכנית התמ"א של רעננה) כאילו היא מאפשרת חישוב זכויות בנייה על בסיס חישוב רעיוני. "הגישה הרעיונית מופרכת מיסודה, אין לה שום קשר לתכלית של תמ"א 38. מדובר בטריק שמעולם לא היה לו שום בסיס הגיוני או תכליתי, אז חבל להיתלות בו – אין לו שום תוחלת", לדברי שופט העליון מני מזוז.

לדברי עוה"ד ענת בירן, "פסק דינו של בית המשפט העליון מאשש את נכונות הטענות שהעלנו והתקבלו כבר לפני כמה שנים בוועדת הערר, בדבר דרך החישוב הנכונה של שטחי בניה מכוח תמ"א 38. מדובר במקרה מובהק בו היה צריך לקדם תכנית התחדשות עירונית ראויה במקום לנסות לכופף את הוראות התמ"א באופן בלתי חוקי, מה שגרם לתכנון מאולץ ופוגעני.