מידרוג מותירה על כנו את הדירוג Baa1 באופק דירוג יציב לרני צים לגיוס של עד 80 מיליון שקלים

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג

· פעילות החברה בענף הנדל"ן המניב בישראל, המאופיין ביציבות תזרימית משפיעה לחיוב על דירוג החברה. עם זאת, קיימת חשיפה למגזר הנדל"ן המסחרי, אשר עשוי להיות מושפע ממגמות צריכה גלובאליות והעדפות צרכנים, בעיקר לאור התפתחות המסחר המקוון, השפעה זו ממותנת קמעה בשל מיקום המרכזים המסחריים של החברה באזורים בהם החשיפה למגמות אלו הינה פחותה.

· היקף פעילות הולם לרמת הדירוג הבא לידי ביטוי בסך מאזן המסתכם לכ-750 מיליון ש"ח נכון ל-31.03.2019.[1] והיקף FFO בטווח של כ- 18-20 מיליון ₪, על פי תרחיש הבסיס של מידרוג.

· פיזור נכסי חלש המשפיע לשלילה על הפרופיל העסקי של החברה. כך, פעילות החברה מרוכזת בשישה נכסים מניבים, בשיעור תפוסה משוקלל של כ-96%, כאשר הנכס המרכזי, קניון מעלות, מהווה כ-30% מסך השווי הנכסי הנקי של הנכסים המניבים ושלושת הנכסים המרכזיים מהווים כ-68%, המבטאים פיזור נמוך אשר משליך לשלילה על פרופיל הסיכון ופוגע ביציבות התזרים השיורי בעתות משבר.

· יחסים פיננסים, חוב ל-CAP וחוב ל-FFO הבולטים לטובה לרמת הדירוג ומשפיעים לחיוב על הפרופיל הפיננסי. נכון ל-31/03/2019, לחברה יחס מינוף חוב נטו ל-CAP נטו של כ-48%,1 אשר בולט לרמת הדירוג. כאשר על פי תרחיש מידרוג יחס זה צפוי להישחק בטווח הקצר-בינוני עקב פעילות הייזום של החברה וגיוס חוב האג"ח ולנוע בטווח 55%-58%, אשר עדיין בולט לטובה לרמת הדירוג.

יחסי כיסוי של החברה, חוב נטו ל-FFO, צפויים לנוע בטווח 27-30 שנים, יחס מהיר לרמת הדירוג, הודות לגידול ב-FFO מהנבה מלאה של נכסים בהתייצבות במקביל לגידול בחוב הנובע מהשקעות. 1

· גמישות פיננסית בינונית לרמת הדירוג הנובעת מהיעדר נכסים מניבים שאינם משועבדים ומיתרות נזילות הולמות ביחס לצרכי שירות החוב. יתרות הנזילות ליום 31.03.2019 מסתכמות לכ-8 מיליון ₪ (וחלק החברה במזומנים בחברות כלולות הינו בסך של כ-10 מיליון ₪ נוספים), אשר על פי תרחיש מידרוג, ועל פי מדיניות החברה, צפויות להיות בהיקף של 15 מיליון ₪, בין אם ביתרות מזומן או מסגרות אשראי לא מנוצלות בחברה או בחברות בנות מאוחדות, לאור גיוס חוב האג"ח והערכות החברה .

· חשיפה להיקפי ייזום משמעותיים, ובפרט פרויקט ייזום משמעותי בכפר סבא בהיקף כולל של כ- 170 מיליון ₪, אשר משליכים לשלילה על פרופיל הסיכון. עם זאת, חשיפה לפרויקט כפר סבא מתמתנת במקצת לאור תכנון הנדסי ותנאיי שטח פשוטים יחסית ושיעור השכרות מראש בהיקף משמעותי.

תרחיש הבסיס[2] של מידרוג מניח, גיוס חוב אג"ח בהיקף של כ-80 מיליון ₪, אשר ברובו נועד להמשך פיתוח והקמה של נכסים, ובעיקרם פרויקטים במגזר הערבי, וכן לפירעון מסגרות אשראי מנוצלות בהיקף של כ-25 מיליון ₪. תרחיש הבסיס מניח את הכנסות הנכסים המניבים עם תרחישי רגישות להיקפן, ובמקביל גידול בהוצאות המימון בעקבות גידול בפעילות והנפקת האג"ח.

בנוסף, מודל הדירוג מניח השקעות של החברה בייזום הכולל את פרויקט כפר סבא בהיקף של כ-120 מיליון ש"ח בטווח הקצר-בינוני. כך, על פי תרחיש הבסיס של מידרוג, יחסי הכיסוי ויחסי האיתנות צפויים לבלוט לחיוב לרמת הדירוג ולהסתכם לכ-27-30 שנים חוב נטו ל-FFO ו- 59%-55% חוב נטו ל-CAP נטו, בהתאמה.[3]

לסדרת אג"ח הצפויה ישנה בטוחה (מניות חברות: צעדים בנגב(50%), רקע-הר (100%) ורקע-מידאס טירה(75%)), אשר בהתאם למתודולוגית שיקולים מבניים בדירוג מכשירי חוב בתחום המימון התאגידי – ספטמבר 2017, [4]לא ניתנת הטבה דירוגית.

אופק הדירוג

[1] בהתחשב בחוב היחסי של החברות המוצגות על פי שווי מאזני ובתזרים ה- FFO שהן מייצרות, על פי חלק חברה

[2] תרחיש הבסיס כולל את הערכות מידרוג לגבי המנפיק, ולאו דווקא תואם את הערכות המנפיק. תרחיש הבסיס הינו ל- 12-24 חודשים.

[3] בהתחשב בחוב היחסי של החברות המוצגות על פי שווי מאזני ובתזרים ה- FFO שהן מייצרות, על פי חלק חברה

[4] שיקולים מבניים בדירוג מכשירי חוב בתחום המימון התאגידי – ספטמבר 2017