מידרוג מותירה על כנו דירוג A3 לחברת דלשה קפיטל

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג

· פעילות החברה בענף הנדל"ן המניב בניו-יורק, הכוללת החזקה של נכסי מגורים ומסחר, בהם 3 נכסים הכפופים לרגולציית HUD[1] מסוג "Section 8" (להלן: "נכסי HUD"), תורמת ליציבות סביבת הפעילות. אזור זה מאופיין בסביבה כלכלית יציבה וחזקה ובמגמות ביקוש חזקות, המתבטאות בשיעורי תפוסה גבוהים ומגמות עליה עקבית בשכ"ד.

· הפרופיל העסקי של החברה נתמך בהיקף פעילות רחב, כאשר סך המאזן של החברה (לאחר התאמות מידרוג)[2] ליום 31.03.2019 הסתכם בכ-862 מיליון דולר, ובמצבת נכסים מניבה איכותית ויציבה. הנכסים ממקומים כולם בעיר ניו-יורק, ארה"ב, ומאופיינים בשיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן. יצוין, כי לחברה פיזור פעילות חלש ביחס לרמת הדירוג, הן מבחינה גאוגרפית (ריכוז הפעילות בניו-יורק) והן מבחינת חשיפה לנכסים עיקריים, כאשר חשיפה זו אף צפויה לעלות עם סיום פרויקט Morningside, שהינו מהותי ביחס לפעילות החברה.

· לחברה יחסי מינוף בולטים לחיוב ביחס לרמת הדירוג, כאשר ליום 31.03.2019 יחס חוב נטו ל-CAP נטו של החברה (לאחר התאמות מידרוג) הסתכם בכ-62%. יחס זה צפוי להסתכם בטווח הקצר-בינוני בכ-60%-63% ולהמשיך לבלוט לחיוב לרמת הדירוג.

· יחסי כיסוי איטיים ותזרים שיורי שלילי שאינם הולמים את הדירוג משליכים לשלילה על הפרופיל הפיננסי. היקף ה-FFO (LTM) ליום 31.03.2019 הסתכם בכ-3 מיליון דולר. להערכת מידרוג, היקף ה-FFO בטווח הבינוני-ארוך צפוי להסתכם בכ-3-6 מיליון דולר. יחס הכיסוי חוב נטו ל-FFO של החברה צפוי להשתפר עם השלמת פרויקט Morningside, אך להיוותר איטי מאוד ביחס לרמת הדירוג.

· לחברה גמישות פיננסית מוגבלת, הנובעת מהיעדר נכסים לא משועבדים ומנכסים ברמת מינוף משוקללת של כ-60%. יצוין, כי לחברה נכסים בשווי של כ-226 מיליון דולר (ליום 31.03.2019), הממונפים בשיעור LTV משוקלל של כ-35% ותורמים לגמישות הפיננסית של החברה. בנוסף, לחברה יתרות נזילות בהיקף מספק לשירות קרן האג"ח.

· לחברה היקף ייזום משמעותי, הנובע מפרויקט Morningside. עם זאת, החברה החלה לאחרונה בהשכרת יח"ד בבניין הראשון, וצפויה לסיים את הפרויקט בחודשים הקרובים. נכון למועד הדוח, מידרוג לא צופה פרויקט ייזום משמעותי נוסף לאחריו.

[1] U.S. Department of Housing and Urban Development

[2] התאמות מידרוג בהתאם למתודולוגיה לדירוג חברות נדל"ן מניב, ינואר 2019. ההתאמות כוללות, בין היתר, תוספת חלק החברה בחוב חברות מוחזקות המטופלות בהתאם לשיטת השווי המאזני, וכן חלק החברה היחסי בתוצאות אותן חברות.