מידרוג מותירה על כנו דירוג Baa1 לחברת מרדכי אביב תעשיות בניה

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג
· וותק וניסיון בתחומי ייזום, ביצוע ושיווק יחידות דיור למגורים, תורם לפרופיל העסקי של החברה. בנוסף, בבעלות החברה מפעלים לייצור ועיבוד אבן שיש, מוצרי אלומיניום ומסגרות, כך שאלו מאפשרים לחברה לבצע באופן עצמי את מרבית עבודות ההקמה בפרויקטים.

· לחברה היקף פעילות נמוך הכולל מספר מצומצם של פרויקטים בביצוע. נכון ל-31.12.18, לחברה היקף של כ-360 יח"ד בביצוע באופן המשליך לשלילה על פרופיל הסיכון.

· לחברה יחסי איתנות בולטים לחיוב לרמת הדירוג. נכון ל-31.12.18, יחס חוב ל-CAP הסתכם בכ-61%. יחס זה צפוי להסתכם בטווח הקצר-בינוני בטווח של כ-63%-64% ולהמשיך לבלוט לחיוב לרמת הדירוג.

· לחברה יחסי הכיסוי איטיים לרמת הדירוג. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, יחס הכיסוי חוב ל-FFO צפוי להסתכם בלמעלה מ-15 שנים בטווח הבינוני.

· גמישות פיננסית מסוימת הנובעת בעיקרה ממספר נכסים מניבים בשיעור מינוף משוקלל של כ-38%.[1] יתרות נזילות ומסגרות אשראי פנויות בהיקף מספק לשירות אגרות החוב.

· רווחיות הבולטת לחיוב לרמת הדירוג המסתכמת בשיעור רווח גולמי משוקלל של כ-21% בפרויקטים בביצוע.

תרחיש הבסיס של מידרוג מניח, בין היתר, פיתוח והשלמת פרויקטים בביצוע ובתכנון, מכירת יחידות דיור גמורות שבמלאי, רכישת קרקעות לצורך שמירה על צבר עתידי, פירעונות חוב בנקאי ואג"ח, וחלוקת דיבידנד בהתאם למדיניות החברה. בנוסף, נלקחו בחשבון השקעות נוספות בפרויקט החברה בירושלים וכן שיעורי מכירה מראש של יח"ד בפרויקטים שבמסגרת תוכנית מחיר למשתכן ומחיר מטרה. מידרוג ערכה תרחישי רגישות המתייחסים, בין היתר, למועדי ההכרה בהכנסה ולשיעורי הרווח הגולמי בפרויקטים, וכן תרחישי רגישות המתייחסים לפעילות החברה בהונגריה.

בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, עם פיתוח ושיווק הפרויקטים בביצוע, יחסי הכיסוי של החברה צפויים להסתכם בטווח הבינוני בלמעלה מ-15 שנים, יחס איטי לרמת הדירוג. כמו כן, יחס חוב ל-CAP צפוי להסתכם בטווח הקצר-בינוני בכ-63%- 64% ולבלוט לחיוב לרמת הדירוג.

אופק הדירוג
אופק הדירוג היציב משקף את הערכתנו, כי החברה תשמור על יציבות תזרימית מפעילות הייזום ומנכסיה המניבים, וכן על יחסי איתנות הולמים ויתרות נזילות מספקות לשירות החוב.

גורמים אשר יכולים להוביל להעלאת הדירוג:
· גידול משמעותי בהיקף ההון העצמי של החברה
· שיפור מהותי בהיקף הפעילות של החברה ופיזור הפרויקטים
· שיפור בנזילות ובגמישות הפיננסית
גורמים אשר יכולים להוביל להורדת הדירוג:
· שחיקה בפרופיל הפיננסי של החברה, בדגש על יחסי המינוף ויחסי הכיסוי
· שחיקה ביצירת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת
· הקטנת היקף יתרות הנזילות לכדי סיכון שירות החוב

[1] בשקלול מסגרת האשראי בסך 10 מיליון ש"ח לטובת פירעונות קרן האג"ח וכנגד הנכס בגבעת שאול.