מידרוג מעדכנת את שיטת הדירוג של חברות נדל"ן מניב ישראליות וזרות

ערן היימר – מנכ"ל מידרוג: "מתודולוגיית הדירוג החדשה נקבעה על פי ניסיון שנצבר בארץ ובעולם ותשפר משמעותית את איכות הדירוג בתחום"
חברת הדירוג מידרוג מקבוצת Moody’s העולמית, פרסמה היום עדכון של שיטת הדירוג לחברות בתחום הנדל"ן המניב. שינויים אלו יחולו על חברות נדל"ן מניב ישראליות וזרות גם יחד, אשר גייסו חוב בישראל. במסגרת הפרסום מידרוג אף הציגה מטריצת דירוג לחברות המפרטת את הפרמטרים ההשוואתיים העיקריים תוך פירוט הטווחים לכל קבוצת דירוג. על פי השיטה העדכנית, יינתן מעתה משקל משמעותי יותר לרמת החוב המובטח, שכנגדו חברת הנדל"ן שעבדה נכסים לטובת המלווים שלה, ביחס לסך נכסי החברה וכן על היקף הנכסים הלא משועבדים.

מהפרמטרים המופיעים במתודולוגיה העדכנית ניתן ללמוד כי על מנת להיכנס לרף התחתון של קבוצת ה- A : על חברת נדל"ן מניב להיות בעלת היקף פעילות המתבטאת בסך מאזן העולה על 1.3 מיליארד ₪ ורמת מינוף הנמוכה מ- 69%. מידרוג אף מצפה, כי ברף התחתון של קבוצה זו סך החוב שיש כנגדו שיעבודים למלווים לא יעלה על 60% מסך נכסי ההשקעה של החברה בנדל"ן.

מידרוג מצאה כי פרמטרים אלו מנבאים היטב את מידת הגמישות הפיננסית של חברת הנדל"ן המניב ואת יכולתה לשרת את החוב גם בתקופות שפל במחזור העסקים. ככל שלחברת נדל"ן מניב כלשהי יש שיעור נמוך יותר של חובות אשר לטובתם קיימים שעבודים ביחס לכלל נכסיה וכן סך המאגר הנכסים הלא משועבדים שלה משמעותי, כך גדלה הגמישות הפיננסית של אותה חברה ורמת הסיכון שלה יחסית לחברות נדל"ן מניב אחרות נמוכה יותר.

במידרוג מדגישים כי אמנם קל יותר כיום לחברות לגייס חוב תוך שיעבוד נכסים ואף מחיר הגיוס נמוך יותר במקרה זה. אך בעקבות זאת קיימת הרעה הגמישות הפיננסית של החברה ובתנאי שוק אחרים החברה עלולה להידרש למכירת נכסים בלחץ בתנאים שאינם נוחים.

מידרוג מעריכה כי שינוי זה, כמו גם שינויים נוספים בשיטת הדירוג המעודכנת, יכולים להתבטא במספר דירוגים המונפקים על ידה, אך לרוב השינוי לא יעלה על דרגת דירוג אחת למעלה או למטה.

ערן היימר מנכ"ל מידרוג ציין כי "היקף החוב הסחיר של חברות בתחום הנדל"ן המניב בישראל הגיע לשיעור שיא. הדומיננטיות של תחום זה בישראל מחייבת אותנו לבדוק ולעדכן אחת לתקופה את שיטת הדירוג שלנו, כדי להתאימה לשינויים בענף וזאת לאור הניסיון שנצבר בתחום בישראל ובעולם. יתרה מכך, אנו פועלים להגברת השקיפות של שיטות הדירוג שלנו, על מנת להקל על גורמים רבים שעושים שימוש בדירוגי מידרוג".