ערן היימר, מנכ"ל מידרוג, בפורום שוק החוב

"עד שהריבית לא תעלה מחירי הדירות לא ירדו"
פרופ' צבי אקשטיין, לשעבר המשנה לנגיד בנק ישראל ודיקן ביה"ס טיומקין לכלכלה: "רק במידה וכמות הדירות הנבנות יגיע לכ- 80 אלף בשנה ניתן יהיה לראות ירידה מתמשכת במחירי הדיור הראלים".

רן גולדשטיין, ראש תחום נדל"ן במידרוג: "הגב שנותן שוק ההון משפיע גם על הריבית הנמוכה בגיוסים אשר לאו דווקא משקפת את רמת הסיכון האמיתית של החברות".

"הריבית הנמוכה ממשיכה לייצר אינפלציה במחירי הנכסים, המניות, האג"ח ובעיקר במחירי הנדל"ן בארץ ובעולם", כך אמר ערן היימר, מנכ"ל מידרוג בפורום שוק החוב שהתקיים היום בבורסה לניירות ערך בתל אביב. עוד הוסיף היימר כי, "מאמצי הממשלה עדיין לא שברו את שיווי המשקל של השוק ואינם באים לידי ביטוי במספרים, עד שהריבית לא תעלה במקרה הטוב המחירים לא ירדו. בנוסף, שוק האג"ח לא מתמחר כיום סיכוי לשינוי במגמת מחירי הנדל"ן או שינוי לרעה בנתוני המאקרו כלכלה והגירעון הממשלתי הנמוך מוסיף שמן למדורה ודוחף את המרווחים והתשואות כלפי מטה".

פרופ' צבי אקשטיין, לשעבר המשנה לנגיד בנק ישראל, דיקן בית הספר טיומקין לכלכלה במרכז הבינתחומי הרצליה וראש מכון אהרן למדיניות כלכלית, הציג מחקר של המכון, אותו ערך בשיתוף עם תמיר קוגוט. על פי המחקר מגמת מחירי הדיור הריאליים בישראל גבוהה משמעותית ממדינות ה- OECD, כאשר עליית מחירי הדיור מגדילה את אי השוויון בחברה ופוגעת בפיתוח האורבני של המשק. בניגוד לטענות דומות שנשמעות מפי בעלי אינטרס, המחקר מראה כי העלייה במחירי הדיור אינה נובעת בעיקר מגובה הריבית ולא מתשומות הבניה אלא נובעת במיוחד מהיקפי הצע נמוכים יחסית לביקוש לדיור בישראל. בישראל יש פחות דירה פר משקי בית - דבר המעלה את מחירי הדירות. רק במידה וכמות הדירות הנבנו יגיע לכ 80000 בשנה ניתן יהיה לראות ירידה מתמשכת במחירי הדיור הראלים.

כמו כן, אקשטיין הסביר שהמחקר שערך במסגרת מכון אהרן הראה כי הממשלה אינה מטפלת כראוי במחסור בדירות שהוא הגורם המרכזי למשבר הדיור. לפי פרופ' אקשטיין, למרות שמשבר הדיור נובע מבעיות בהיצע, רוב פעולות הממשלה דווקא מתמקדות בהיבט של הביקוש. על מנת לטפל בהיצע המדינה חייבת להסתכל על מלאי הקרקע הזמינה לדיור ובמיוחד במרכז הארץ. וכן שגם דירה להשכרה היא מענה לביקוש ולא רק דירה למכירה.

לפיכך, פעולות הממשלה לפגיעה במשקעים לא רק שלא יטפלו בבעיות החמורות של שוק הדיור והנדל"ן, אלא אף יגרמו לנזק רב יותר ולהחרפת המשבר. לסיכום, הציג פרופ' אקשטיין דרכים שיסייעו בפתרון משבר בדיור, בדמות רפורמות להגדלת מלאי הקרקעות הזמינות לדיור. בין הרפורמות אותן מנה אקשטיין היו: רפורמה בתכנון רפורמה במנהל מקרקעי, רפורמה במימון הרשויות המקומיות, רפורמה בהתחדשות עירונית, רפורמה בתיעוש הבנייה ורפורמה באורבניזציה של המגזר הערבי.

עוד המסגרת פורום שוק החוב, רן גולדשטיין, ראש תחום הנדל"ן במידרוג נתן הרצאה בנושא: "שוק הדיור בישראל: האם התרופה מתאימה למחלה?" ואמר, "מחיר למשתכן מייצר היצע אולם ספק אם המדינה תצליח לשמר לאורך זמן את הלחץ על הגדלת ההיקף ההיצע באופן יציב לאורך שנים. בנוסף, צריך להיות תמהיל הכולל גם מחיר למשתכן וגם את דירות הנמכרות לפי מחיר השוק חופשי, על מנת שהיזמים יגבירו את קצב התחלות הבניה". עוד הוסיף גולדשטיין, כי השינוי ברגולציה משפיע על ציבור הצרכנים שבעצם, לא מתייאשים ונרשמים להגרלות של מחיר למשתכן ובכך זונחים את הפרויקטים החדשים, מה שגורם להאטה בדירות החדשות ולירידה של כ- 20% בקצב מכירת הדירות. חשוב לציין כי, בתחילת הדרך, היזמים התנגדו לפרויקט של מחיר למשתכן, וכיום יותר ויותר יזמים משתתפים בפרויקטים, הסיבות המרכזיות הינן: חוסר ברירה, כי אלו המכרזים, כמעט היחידים, שמוצעים על ידי המדינה לשיווק קרקעות, הסיבה השניה, הינה עליית מחירי הקרקעות הפרטיות כתוצאה שכל השיווק הינו במכרזי "מחיר למשתכן" והשלישית, שינוי תמהיל במכרזים שמאפשר חלק מהדירות, לפעמים עד 50%, להימכר בשוק החופשי ובכך יש להגדיל את רווחיות הישימים מפרויקטים אלו ולעשות אותם כלכליים יותר, וכן בשל האטה במכירות כך שמחיר למשתכן, שבו המכירות וודאיות ומראש ללא צורך בשיווק, מהווה אלטרנטיבה טובה", כך גם יישום IFRS 15 מאפשר הכרה בהכנסה עוד טרם נמסרה הדירה, כך שהחברות יכולות להציג רווחים בדוחותיהם, יחסית בתחילת הפרויקטים.

עוד אמר גולדשטיין במסגרת הרצאתו בפורום שוק החוב של מידרוג כי "חברות הנדל"ן הינן המגייסות הגדולות של האג"ח מכלל גיוסי האג"ח, וביניהן, חברות יזום המגורים שמקבלות תמיכה משוק ההון, שנראה על פניו, שמאמין ששוק הדיור בישראל יציב וחזק. הגב שנותן שוק ההון משפיע גם על הריבית הנמוכה בגיוסים אשר לאו דווקא משקפת את רמת הסיכון האמיתית של החברות. לשאלה למה מחירי הנדל"ן לא יורדים ענה גולדשטיין "זאת בגלל שהיזמים הינם למודי ניסיון וזוכרים את משבר הסאבפריים שבו היתה האטה ואח"כ קפיצה במחירי הדירה, הם זוכרים את ימי המחאה החברתית ומע"מ אפס שבהם היתה האטה ולאחר מכן קצב המכירות עלה כך גם קרה עם תוכנית מע"מ אפס, ובכל אחד מהמקרים גם המחירים עלו. בנוסף היזמים מסתכלים על קצב גידול האוכלוסין וצופים כי המדינה עוד תזדקק לשיווק אף גבוה יותר מהיום על מנת לעמוד בביקוש".