בראק קפיטל פרופרטיז אן.וי מדווחת על תוצאות לרבעון השלישי של 2017

הרווח הנקי ברבעון השלישי הסתכם בכ- 17.4 מ' אירו. הרווח המצטבר מתחילת השנה עומד על כ-101.3 מ' אירו וסה"כ הרווח עפ"נ 4 הרבעונים האחרונים הסתכם בכ-130 מ' אירו
מגורים להשכרה- צמיחת שכ"ד מנכסים זהים במגורים להשכרה הינה הגבוהה בתולדות החברה – 6.2%. הפער אל מול שכ"ד בהשכרות חדשות עומד על כ-27%.

ה-FFO ברבעון השלישי עלה בכ-17% בהשוואה לרבעון המקביל ב- 2016 והסתכם בכ- 35.2 מיליון אירו במונחים שנתיים.

יזום למגורים –שיעור מכירה גבוה (-74% מסך יח"ד שווקו החל מפתיחת שלב ד' במאי 2017) תוך עליה של כ-9% במחירי המכירה לעומת השלב הקודם.

מנועי הצמיחה של החברה ממשיכים להאיץ:

מגורים להשכרה (%55 מ-GAV)
האצה בקצב צמיחת שכ"ד בכל אזורי הפעילות-
שכ"ד מנכסים זהים עלה ברבעון המדווח בכ-6.2%. שכ"ד בהשכרות חדשות צמח בכ- 6.4% לעומת רבעון מקביל אשתקד.
פוטנציאל העלייה בשכ"ד (כמתבטא בפער בין שכ"ד בהשכרות חדשות לשכ"ד הנוכחי הממוצע למ"ר) עומד על כ– 27%.

גידול בקצב הרכישות מתחילת השנה –
החברה השלימה ביוני 2017 רכישה של כ-658 יח"ד שצפויים לתרום שכ"ד שנתי של כ-3 מ' אירו שטרם קיבלו ביטוי של הנבה שנתית מלאה בספרים.
בנוסף, במהלך חודש ספטמבר 2017 חתמה החברה על הסכמים לרכישת כ-857 יח"ד בלייפציג, מגדבורג והלה המניבות שכ"ד שנתי של כ-3.1 מ' אירו. כל הנכסים, הנרכשים ובתהליכי רכישה, מגלמים פוטנציאל משמעותי לעליית שכ"ד בטווח הזמן קצר-בינוני של מעל 30% יחד עם אפשרות ל-Privatization רווחי בטווח הזמן היותר ארוך.

Retail Parks - מניב מסחרי (%30 מ-GAV)
שכ"ד מנכסים זהים עלה ברבעון המדווח בכ-1.3%.
החברה מקדמת פרויקטים להשבחת נכסים מסחריים מתוך הפורטפוליו הקיים של החברה בהיקף השקעה מוערך של כ-50 מיליון אירו אשר תתפרס על פני מספר שנים וצפויה להניב תשואה שנתית של כ-9% על ההשקעה.

ייזום בניה למגורים (%15 מ-GAV)
פתיחה מוצלחת לשלב ד'- בתחילת חודש מאי השנה החלה החברה בשיווק ובמכירות של השלב החדש בפרויקט (שלב ד') לאחר קבלת היתר בניה באפריל. נכון למועד הדוח שיווקה החברה 89 דירות (74% מסך היחידות בשלב זה) תמורת כ-50 מ' אירו במחיר ממוצע של 4,968 אירו למ"ר.

מחיר המכירה הממוצע של שלב ד' מגלם עליית מחירים של כ- 9% ביחס לשלב הקודם ג' (וכ- 39% עליה מצטברת ביחס לשלב ההתחלתי א').

התקדמות מהותית באישור התב"ע גרפנטל: התב"ע בגין 300 יח"ד (Grafental Mitte) מתוך 650 יח"ד שבשינוי יעוד, אושרה לצורך פירסומה לציבור (שלב אחרון טרם אישורה הסופי והמחייב) ע"י מועצת העיר דיסילדורף ביום 29 לספטמבר 2017 באופן שהחברה תוכל לקבל היתרי בניה לשלב הראשון תחת סעיף 33 לחוק התכנון והבניה הגרמני ב-Grafental Mitte עד תום שנת 2017.

יחס ה-LTV (חוב נטו לסך הנדל"ן) ירד לכ- 43.1% בספטמבר 2017 לעומת 51.3% בדצמבר 2016, בין היתר הודות להנפקת הון עצמי (כ- 72 מ' אירו) שהושלמה בהצלחה בינואר 2017, הרווחיות היוצאת דופן בסך של כ-101 מ' אירו בשלושת הרבעונים של 2017 ופרעון של תשלום האג"ח ביולי 2017 ללא מיחזורו, וזאת על אף המשך רכישת הנכסים והרחבת התיק הנכסים של החברה.

שיעור הריבית הממוצעת בהלוואות הבנקאיות עומד על כ-1.70% בהשוואה לכ-1.80% בהרבעון המקביל אשתקד. במהלך התקופה ביצעה החברה מימון מחדש בהיקף של כ-50 מ' אירו (מתוכן מסגרת אשראי של 17.4 מ' אירו לשימוש חופשי לפי צרכי החברה) תוך הוזלת עלויות המימון מכ-1.7% לכ-1.15%, ובנוסף מימון מחדש להלוואה שנלקחה ב-2013 ולנכסים שנרכשו בהון עצמי בלייפציג בסכום של כ-21 מ' אירו (מתוכם מסגרת אשראי של 3 מ' אירו לשימוש חופשי לפי צרכי החברה), ובכך החברה הוזילה את שיעור הריבית מ 3.85% לכ- 1.14%.

מדיניות דיבידנד:
דירקטוריון החברה החליט במאי 2017 על מדיניות דיבידנד אשר נגזרת מהיקף ה-FFO השנתי של החברה, לפיה מדי שנה, החל משנת 2017 ובגין שנת 2017 ואילך, תחלק החברה לבעלי מניותיה דיבידנד ו/או תחלק לבעלי מניותיה הון, בשיעור של 30% מסך ה- FFO (מהפעילות המניבה בלבד, לא כולל רווח מפעילות היזום של החברה). לצורך חישוב ה-FFO לשנה נתונה ממנו ייגזר סכום החלוקה, יתוקננו נתוני ה-FFO ברבעון הרביעי באותה שנה לנתוני שנה מלאה.

נספח א' – תיאור הפעילות

חברת הנדל"ן בראק קפיטל פרופרטיז אן.וי (בראק אן.וי) הפועלת בגרמניה ומתמקדת ב-3 סקטורים: מגורים להשכרה, מניב מסחרי וייזום בניה למגורים, מדווחת היום על תוצאותיה העסקיות לרבעון השלישי של 2017.

סך הכנסות החברה מהשכרת נכסים גדלו בשלושת הרבעונים של 2017 בכ-4% לכ-55 מיליון אירו, בהשוואה לכ-53.5 מיליון אירו בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול נובע מרכישת נכסי מגורים חדשים במהלך 2017 וגידול בשכ"ד מנכסים זהים אשר קיזזה ירידה בשכ"ד ממכירת נכסים מסחריים ברבעון הרביעי של שנת 2016 וברבעון השני של שנת 2017 אשר, להערכת החברה, פוטנציאל ההשבחה בהם מוצה.

תשואת שכ"ד על סך תיק הנכסים המניבים של החברה הסתכמה בכ- 6.2% בהשוואה לעלות מימון ממוצעת של כ- 1.70% בלבד.

ה- FFO (מהפעילות המניבה בלבד, לא כולל רווחי היזום מפרוייקט גרפנטל) ברבעון השלישי של 2017 הסתכם בכ- 8.8 מיליון אירו, גידול של כ-17% בהשוואה לרבעון המקביל ב- 2016 ומגלם קצב FFO שנתי של כ- 35.2 מיליון אירו.

בתחום המניב למגורים, בבעלות החברה כ-11,055 דירות להשכרה ב-5 אזורים גיאוגרפים, ובערים בינוניות-גדולות החוות צמיחה כלכלית, ובשטח כולל להשכרה של כ- 648 אלפי מ"ר. עם השלמת העיסקאות לרכישת הדירות בלייפציג, הלה ומגדבורג הצפויה לתום חודש נובמבר 2017, פורטפוליו הנדל"ן מניב למגורים של החברה יכלול 11,912 דירות על פני שטח כולל של כ- 701 אלפי מ"ר.
במהלך הרבעון השלישי של 2017 חל גידול של כ-6.2% בשכ"ד מנכסים זהים ושכ"ד ממוצע למ"ר עמד על כ- 6.03 אירו למ"ר לעומת 5.66 אירו למ"ר ברבעון המקביל ב-2016. כמו כן, חל גידול של כ-6.4% בשכ"ד למ"ר בהשכרות חדשות בנכסים זהים ושכ"ד ממוצע למ"ר בהשכרות חדשות עמד על כ- 7.43 אירו למ"ר לעומת 6.95 אירו למ"ר ברבעון המקביל 2016.
שכ"ד בשוק לפי השכרות חדשות גבוה בכ- 27% משכ"ד בפועל.

שחקן דומיננטי בתחום ה- Retail Parks

בתחום המניב למסחר, בבעלות החברה 27 נכסים מסחריים בשטח כולל להשכרה של כ- 330 אלף מ"ר. שכ"ד מנכסים זהים עלה ברבעון השלישי של 2017 בכ-1.3% בהשוואה לרבעון המקביל ב- 2016. בעניין זה יצוין, כי החברה מקדמת פרויקטים להשבחת נכסים מסחריים מתוך הפורטפוליו הקיים של החברה בהיקף השקעה מוערך של כ-50 מיליון אירו, אשר תתפרס על פני מספר שנים, ותניב תשואה שנתית של כ-9% על ההשקעה. בנוסף בוחנת ומקדמת החברה תהליכי Rezoning בחלק מאותם נכסים ואחרים, אשר במידה ויבשילו, היקפי השקעה בגינם צפויים להיות מהותיים יותר.

Q3/2016מובילת שוק הייזום למגורים בדיסלדורף

בתחום הייזום לבנייה למגורים, בבעלות החברה 3 פרויקטים בעיר דיסלדורף ופרויקט נוסף בעיר אאכן עם כ-1,322 יח"ד בשלבי תכנון וביצוע בהיקף כספי של כ-658 מיליון אירו.

שלב ג' בפרויקט Grafental(109 יח"ד שבנייתו מסתיימת בימים אלו) שווק כולו

שלב ד' (119 יח"ד) נפתח בחודש מאי 2017 נמצא כעת בעיצומו.

שלב ב'3 – נמכרו כל 107 יח"ד בשלב. מסירת הדירות לרוכשים התבצעה ברבעון האחרון של 2016 וברבעון הראשון של 2017.

שלב ג' – 109 יח"ד - בחודש מאי 2016 החלה החברה בשיווק ונכון להיום נמכרו 109 יח"ד. הבניה החלה באפריל 2016 וצפויה להסתיים בסוף 2017.

שלב ד' – 119 יח"ד – בתחילת חודש מאי השנה החלה החברה בשיווק ובמכירות של השלב החדש בפרויקט לאחר קבלת היתר בניה באפריל. נכון למועד הדוח שיווקה החברה כבר 89 דירות (74% מסך היחידות בשלב זה) תמורת 50 מ' אירו במחיר ממוצע של כ- 4,968 אירו למ"ר.

פרויקט Grafental בדיסלדורף
מגמת עליית המחירים נמשכת גם ב- 2017, כאשר מחיר המכירה הממוצע למ"ר בשלב החדש,שלב ד', עומד על כ- 4,968 אירו למ"ר, עליה של כ-9% ביחס לשלב ג' שלפניו.

עד כה מכרה החברה 703 יח"ד בפרויקט Grafental שבדיסלדורף בהיקף כספי של כ- 329 מיליון אירו. יתרת הפרויקט – 797 יח"ד, מיועדת לבנייה בשנים הקרובות. נציין, כי מתחילת הפרויקט עלו מחירי הדירות בכ- 39%.

החברה צפויה להכיר בגין דירות שנמכרו והתוצאות בגינן טרם נכללו בדוחות החברה, בתזרים ורווח יזמי של כ-35 מיליון אירו וכ-22 מיליון אירו בהתאמה, שצפויים להתממש בדוחות הבאים במקביל למסירת הדירות.