אקסלנס: הירידה בהתחלות הבנייה תקשה על מאמצי האוצר להביא לשינוי כיוון של ממש במחירי הדיור

אקסלנס

יניב חברון, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אקסלנס, מנתח בסקירתו השבועית את מצבו של שוק הדיור בישראל. "שוק הדיור בישראל קפוא - התחלות הבניה מידרדרות זה רבעון שני ברציפות, עם זאת הרבעון הראשון עודכן מחדש כלפי מעלה ומעניין לראות האם עדכון כזה יהיה גם עבור הרבעון השני. הבעיה היא שגם אחרי העדכון כלפי מעלה של התחלות הבניה, וגם אם התחלות הבניה יגיעו לרמה שנתית של 50 אלף ויותר ב-12 החודשים הקרובים (בכלל לא בטוח שיגיעו לשם), נתוני הלמ“ס השנה מראים כי משקי הבית בישראל גדלים בכ-50 אלף ולא בכ-40 אלף כפי שפורסם בעשור האחרון. לדברי חברון, "המשק מתקשה לספק את הביקוש הצבור של 100 אלף דירות ואולי הרבה יותר שנוצר פה בעשור האחרון".

חברון אומר כי "לפחות לפי הפרסומים, נראה שבמקום שיתוף פעולה בין האוצר לקבלנים שאמור להביא לגידול בהיצע, מתפתחת לה מעין מלחמה סמויה של אינטרסים שונים. בעוד שבאוצר מנסים לאותת על ירידת מחירים, הקבלנים עומדים על כך שאין ירידת מחירים ברוב האזורים בארץ, מעין איתות לרוכשים שאין מה להמתין, כי ירידת מחירים לא ממש תהיה פה. כלומר, באופן מאוד אירוני, הצהרות האוצר על ירידת מחירים, גם אם יש כזו בפועל וגם אם לא, תוביל בסופו של דבר לקיפאון בשוק הדיור שכן אנשים יצפו שהמגמה של ירידת מחירים תימשך. הבעיה היא שציפייה שכזו תוביל לבלימה של הבניה ושוב חזרה לאותו מחסור בהיצע".

חברון מציין כי "המגמה הכי ברורה בינתיים בשוק הדיור היא שמספר המשקיעים ירד בצורה משמעותית לעומת השנים הקודמות ובכל זאת נותר ברמה של כ-20% מהרכישות. הגדלת מס הרכישה והמגבלות על המשכנתא, אומנם פגעו בכדאיות ההשקעה בדירה, ובכל זאת נראה כי הטבת המיסוי ויציבות המחירים גוברים על כולם. מס דירה שלישית היה אולי היחיד שיכול היה להוציא את המשקיעים מהמשוואה". חברון אומר כי "חוסר הבהירות לגבי המיסוי בשוק הנדל“ן לעשורים הקרובים, בעייתי והגיע הזמן לייצב אותו. מיד לאחר מכן, ובמידה והוא יוביל לירידת מחירים, הממשלה חייבת להיות מוכנה עם תוכניות טובות יותר להאצת הבניה, כולל הטבות לקבלנים, הקלה על אישורים עבור עובדים לבניה ואולי הגיע הזמן להחליט האם אנחנו רוצים פה חברות בניה זרות לעשור הקרוב או לא".

חברון מעריך כי "הבעיה המרכזית המסתמנת כרגע היא העובדה שבמשרד האוצר מתקשים לנצל את הקיפאון הנוכחי בשוק להגדלת היצע הדירות למגורים בצורה משמעותית. נכון להיום עומדת כמות התחלות הבנייה השנתית ברמה של 50,329 התחלות, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של שנת 2015". חברון אומר כי "עם כל הכבוד לעלייה בשנתיים האחרונות בכמות התחלות הבניה זו עדיין אינה מספיקה על מנת לענות על הביקושים הכבושים בשוק. הקיפאון וההצלחה היחסית של האוצר בשינוי ציפיות מבקשי הדיור בנוגע להתפתחות המחירים בהחלט ראויים להערכה, בייחוד לאחר 10 שנים של עליות מחירים בלתי פוסקות. מצד שני, ללא פעולה מקבילה להגברה מאסיבית של כמות התחלות הבנייה בישראל לרמות גבוהות מאלה הקיימות כיום בשוק כל פעולות האוצר יהוו בגדר 'פלסטר על פצע פתוח'".

לדברי חברון, "באוצר, כך נראה, מתגאים כרגע בירידה החדה בתזרים המזומנים של הקבלנים. אנו מקווים שכחלון ואנשיו אינם בונים על כך שהמקור לירידת המחירים תהיה "שבירת הקבלנים" הסובלים מהקיפאון בחודשים האחרונים בשוק, אלא בנייה של דירות למגורים כך שאלו יענו על הביקושים הקיימים ויצליחו להביא את השוק לאיזון המיוחל".

ביחס לריבית הפד, חברון מעריך כי "בפד לא יכריזו על העלאת ריבית בסוף השנה למרות שעלתה הסתברות השוק להעלאת ריבית בחודש דצמבר על רקע מדד המחירים לצרכן בארה"ב שהפתיע לטובה כאשר עלה ב-0.4%, גבוה מהצפי לעלייה של 0.3% ושיעור העלייה החודשי החד ביותר מאז חודש ינואר". חברון מציין כי "מחר צפויה להתקיים החלטת הריבית של הפד. להערכתנו בבנק המרכזי האמריקאי צפויים להכריז השבוע על תחילת התהליך לצמצום המאזן".