מידרוג מותירה על כנו דירוג A2 לחברת הרץ פרופרטיס

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג

· פעילות החברה בענף הנדל"ן המניב - נכסי משרדים בארה"ב והתמקדותה ברכישה וניהול של נכסי Class A במרכזי עסקיים ראשיים (Central Business Districts) בשווקים משניים, המאופיינים במלאי מצומצם של שטחי משרדים ובפרמטרים הבולטים בהשוואה לסגמנטים השונים של נכסי המשרדים בארה"ב משפיעה לחיוב על פרופיל הסיכון.

· איכות נכסים ויציבות פעילות בולטת לחיוב הבאה לידי ביטוי בנכסים ברמות גימור גבוהות ובמיקומים מרכזיים בערים מרכזיות לצד פיזור שוכרים בולט לחיוב. עם זאת, בשל אסטרטגיית החברה להשקעה בנכסים בעלי הזדמנות ליצירת ערך התפוסות הממוצעות בנכסיה נמוכות - בינוניות ונעות בכ-78%-80%. כמו כן, לחברה חשיפה לנכס מרכזי בדמותHertz Gateway Center בפיטסבורג, פנסילבניה המהווה כ- 27% משוויה הנכסי הנקי של החברה (בחלקה), נציין כי למרות חשיפה זו נכס זה מאופיין בריבוי שוכרים, כ-165 שוכרים הממתנים את פרופיל הסיכון לחשיפה זו.

· היקפי פעילות גבוהים ביחס לרמת הדירוג. כך, נכון ליום ה- 30.09.2019, היקף המאזן של החברה הינו כ-3.7 מיליארד ש"ח והיקף ההון העצמי כולל זכויות מיעוט הינו כ-1.4 מיליארד ש"ח.

· יחסי איתנות ההולמים את דירוג החברה. כך שיחס האיתנות חוב ל- CAP נטו לפי תרחיש הבסיס של מידרוג לא צפוי להשתנות במידה משמעותית בהשוואה לדוחותיה הכספיים האחרונים של החברה ולנוע בטווח של 60%-63%.

· היקף תזרים אשר אינו בולט לחיוב לרמת הדירוג לצד יחסי כיסוי איטיים. היקף ה-FFO החזוי בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג צפוי לנוע בכ-90-75 מיליון ₪, שיפור בהשוואה להיקף התזרים בשנה קודמת, שיפור הנובע ברובו בשל טיוב הנכסים וחתימת חוזים חדשים במחירי שכירות גבוהים יותר, לצד מימון מחדש לנכסים בריבית נמוכה מהריבית הנוכחית הצפוי לחסוך בעלויות המימון. יחסי הכיסוי חוב נטו ל-FFO בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג צפויים לנוע בכ-31-28 שנים והינם איטיים ביחס לדירוג החברה.

· גמישות פיננסית הולמת לאור שיעור מינוף המאפשר גמישות נוספת מנכסיה המניבים של החברה כ-51% נכון ל-30.09.2019 אשר לא צפוי להשתנות מהותית בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג. מנגד, היעדר היקף נכסים משמעותי לא משועבדים ביחס לסך נכסי החברה אשר לא תורם רבות לגמישותה הפיננסית של החברה.

תרחיש הבסיס של מידרוג כולל בתוכו, בין היתר, הנחה של רכישת נכסים במהלך שנת 2020 לצד גיוס חוב אפשרי של החברה או לחילופין על ידי מימון מחדש לנכסים בשיעור מינוף נמוך. כמו כן, נלקחו בחשבון השקעות CAPEX כחלק מאסטרטגיית ההשבחה של החברה אשר בחלקן הארי ימומנו על ידי יתרות מזומנים מוגבלות בפיקדונות בחברות הנכס לצרכי השקעה בנכסים. כמו כן, תרחיש הבסיס של מידרוג בחן השפעת ניתוחי רגישות על שווי נכסי החברה כתוצאה משינוי בשערי חליפין וכתוצאה מעלייה בשיעור ההיוון בנכסים.

מידרוג צופה, כי יחס החוב ל- CAP נטו ינוע בטווח של 60%-63% לאור התרחישים השונים. כמו כן, מידרוג בחנה מספר תרחישים המתייחסים לשיעור הגידול בהכנסות החברה וליכולת החברה ליצור ערך מוסף מהנכסים אשר בבעלותה. על פי תרחיש הבסיס, יחסי הכיסוי של החברה בטווח התחזית לשנת 2020 צפויים להיות איטיים לרמת הדירוג ולהסתכם בכ-31-28 שנים. עם רכישת נכסים חדשים והנבה מלאה של אותם נכסים, מידרוג צופה שיפור בטווח הזמן הבינוני ביחסי הכיסוי.

אופק הדירוג

אופק הדירוג היציב משקף את הערכת מידרוג כי החברה תמשיך לפעול במגזר המשרדים ברחבי ארה"ב תוך שמירה על שיעורי התפוסה הקיימים ויחסים פיננסיים יציבים, לצד טיוב נכסי value add בהתאם לאסטרטגיית החברה על ידי חידוש הסכמי שכירות במחירי שוק ומימון מחדש של הלוואות בריביות גבוהות.

גורמים אשר יכולים להוביל להעלאת הדירוג:

· שיפור משמעותי בגמישות הפיננסית של החברה

· שיפור משמעותי ביחסיה הפיננסים של החברה ובעיקר בהיקף התזרים ויחסי הכיסוי

גורמים אשר יכולים להוביל להורדת הדירוג:

· שחיקה ביחסי המינוף מעבר לתרחיש הבסיס

· הרעה בסביבת הפעילות העסקית של החברה

· אי שיפור ביחסי הכיסוי לאורך זמן.