מדד בועות הנדל"ן הגלובלי של UBS לשנת 2019

UBS Wealth Management

מדד בועת הנדל"ן הגלובלי של UBS לשנת 2019 מנתח את מחירי נכסי המגורים ב- 24 ערים גדולות ברחבי העולם

לונדון יוצאת מאזור הסיכון לבועה בעוד שפריז ופרנקפורט המתחרות נכנסות בפעם הראשונה לאזור סיכון
מחירי הבתים בערים לוהטות לשעבר כמו וונקובר וסידני צנחו בצורה חדה

ציריך, 30 לספטמבר - מדד בועות הנדל"ן הגלובלי של UBS לשנת 2019, מחקר שנתי שנערך על ידי משרד מנהל ההשקעות הראשי של UBS Global Wealth Management, מצביע על סיכונים להתהוות בועות או על מצב של מחירים מאד מוגזמים בשווקי נדל"ן במחצית מן הערים לגביהן נערך המחקר.

הסיכון הגבוה ביותר לבועת נדל"ן נמצא בעיר מינכן, ולאחריה טורונטו, הונג-קונג ואמסטרדם. פרנקפורט, וונקובר ופריז נמצאות גם הן באזור של סיכון לבועה, וחוסר איזון משמעותי נמצא גם בציריך, לונדון, סן פרנציסקו, טוקיו ושטוקהולם. הערכות שווי גבוהות נצפו גם בלוס אנג'לס, סידני, ג'נבה וניו-יורק. לעומת זאת, נראה כי שווי שווקי הנכסים בסינגפור, בוסטון ומילנו הנם מאוזנים יחסית, ושיקגו נשארת עם מחירים יחסית נמוכים.

במהדורה של המדד השנה נכללו בפעם הראשונה גם מדריד, מוסקבה ותל אביב, שנמצאות בתחום המחירים הגבוהים, וכן דובאי, בה המחירים מאוזנים.

מבין הערים שנסקרו בדו"ח, בתל אביב נצפו עליות המחירים החזקות ביותר במהלך 30 השנים האחרונות. המחירים עלו בצורה כמעט קבועה בין 2003 ו-2017. בעקבות זאת, השוק נכנס לטווח המחירים הבועתי. אך הקושי ההולך והגובר של האנשים לרכוש נדל"ן, בתוספת עליית מחירי המשכנתאות הביאו כעת לסיום החגיגה. המחירים בפועל ירדו בשיעור דו ספרתי ועקב כך המחירים מתקרבים לנורמה.

במהלך ארבעת הרבעונים האחרונים ובהשוואה לשנה שעברה, חוסר האיזון התגבר מאד, בעיקר באזור האירו, עם כניסתן הבולטת של פרנקפורט ופריז לאזור הסיכון לבועה. לעומת זאת, המחירים בוונקובר, סן פרנציסקו, שטוקהולם וסידני צנחו צניחה חדה. שוק הנדל"ן של לונדון הצטנן באופן משמעותי, והמרכז הפיננסי יצא מתחום הסיכון לבועה בפעם הראשונה מזה שנים. מצד שני, המדדים בניו-יורק ולוס-אנג'לס נמוכים במקצת בהשוואה לשנה שעברה, בעוד בטוקיו וסינגפור המדדים נשארו כמעט ללא שינוי.

אנדרה טומסיני, ראש UBS Wealth Management ישראל, רוסיה ומדינות חבר העמים אמר: "שיעורי צמיחת מחירי הנדל"ן המשיכו להאט ברוב הערים. בתל אביב המחירים כבר היו בלחץ מאז 2015 וחוסר האיזון פחת. אמנם עשויות להיווצר הזדמנויות חדשות, אך אנו ממליצים למשקיעים לבחון את השוק בקפידה".

לדברי מארק הפלה (Mark Haefele), מנהל השקעות הראשי בUBS Global Wealth Management "ברמה הגלובלית, מבחינת הביקוש לדיור בערים, אי-הוודאות הכלכלית גוברת על האפקט של צניחת שיעורי הריבית. אך בחלקים מסוימים של אזור האירו, שיעורי הריבית הנמוכים עזרו בכל זאת לדחוף את מחירי הנדל"ן לתוך אזור הסיכון לבועת נדל"ן"

בממוצע, בערים שנבדקו במחקר, עליות המחירים המותאמות לאינפלציה נעצרו למעשה בארבעת הרבעונים האחרונים. מחירי הנכסים למגורים עלו בצורה חדה רק במוסקבה, בוסטון, וערים באזור האירו. פרנקפורט הייתה העיר היחידה בה אחוז עליות מחירי הנדל"ן למגורים היו בני שתי ספרות, בדומה לשנים קודמות. לעומת זאת, היו תיקונים של יותר מ- 5 אחוזים במהלך השנה שחלפה בסידני, וונקובר ודובאי.

קלאודיו סאפוטלי (Claudio Saputelli), ראש מחלקת הנדל"ן של UBS Global Wealth Management מסביר: "הצניחה של שיעורי הריבית בכל רחבי העולם לא תציל את שווקי הנדל"ן למגורים. שיעורי המשכנתאות בערים רבות הם כבר לא האתגר המשמעותי העומד בפני רוכשי הבתים. למשפחות רבות פשוט אין את הסכומים הנדרשים כדי לעמוד בדרישות המימון של הבנקים, ואנו מאמינים שדבר זה מהווה את אחד מהסיכונים הגדולים ביותר לערכי הנכסים במרכזים העירוניים."

מתיאס הולצי (Matthias Holzhey), אחד מהאחראים הבכירים של המחקר וראש מחלקת השקעות נדל"ן שווייצריות בUBS Global Wealth Management, אומר: "על המשקיעים לנקוט בזהירות כשהם שוקלים להשקיע בשווקי הנדל"ן למגורים באזורים בעלי סיכון לבועה. בכמה מהערים הלוהטות ביותר, כבר ננקטו אמצעים רגולטוריים שנועדו לרסן את המשך עליות המחירים והביאו לתיקוני שוק. לדוגמא, המחירים בפועל בכל ארבע הערים שככבו בראש הרשימה במהדורה של מדד בועות הנדל"ן הגלובלי של UBS לשנת 2016 כבר צנחו. זו הייתה ירידה של 10% בממוצע מהשיאים הקודמים שנרשמו בהן ואנו לא צופים היפוך של מגמה זו."

בעלות על נכס למגורים בערים הגלובליות מהווה דרך בטוחה לצבירת הון. אך חוסר כדאיות כלכלית מוביל לירידה באטרקטיביות של ערים רבות, ומקדם מעבר של משרות לפרברים. למרות שהגורמים הבסיסיים התורמים לנכסים בעיר, בהם ניתן לכלול עיור, המהפכה הדיגיטלית ומגבלות מלאכותיות על ההיצע, עדיין מחזיקים מעמד, אי אפשר יותר לקחת כמובן מאליו עליות במחירים הממשיים.

פרספקטיבות אזוריות

שיעורים שליליים מהותיים בשווייץ: בציריך, עלויות פיננסיות נמוכות מאד שממשיכות עוד לרדת חיזקו את הביקוש, כמו גם הצמיחה הכלכלית האיתנה באזור. מחירי הבתים המשיכו להתנתק מהממוצע הארצי, אך הכלכלה המקומית החזקה מיתנה את העלייה באי-האיזון. למרות זאת, מחירי השוק עדיין נמצאים בטווח של הערכה גבוה מאד ובציריך יש את תשואת ההשכרה הנמוכה ביותר מכל הערים בדו"ח. לפיכך, שיעורי ריבית שלילית מהווים מפתח לשמירה על המוכנות של הקונים לשלם עבור נכסים ברמות המחירים הנוכחיות.

ציריך עברה כעת את ג'נבה גם מבחינת המחירים וגם מבחינת הציון במדד. מאז התיקון החד ספרתי הגבוה בהשוואה למחירים בין השנים 2013 ו- 2016, המחירים הריאליים בג'נבה הפסיקו לעלות ונשארו עד היום מתחת לשיא הקודם של סוף 2012. המחירים בג'נבה גבוהים, אך בשל חוסר בהיצע בשוק, רמות המחירים הגבוהות נשמרות היטב בטווח הבינוני. ג'נבה ממשיכה גם להפיק תועלת מהסטטוס הבינלאומי שלה ומהיציבות שלה נוכח התגברות המתחים הפוליטיים ברחבי העולם. ניתן למצוא תוצאות וממצאים נוספים לגבי שווייץ בעמודים 8, 13-14, ו- 17-21 של הדו"ח.

אירופה: ציוני המדד עלו בכל הערים באזור האירו, כתוצאה משערי הריבית הנמוכים. פריז ופרנקפורט נמצאות כעת בתחום הסיכון לבועה. במדריד ומילאנו שוק הדיור מתאושש, אך נראה עדיין שהוא בשלבים מוקדמים של המחזור. בניגוד לערים באזור האירו, ציוני המדד של לונדון ושטוקהולם ירדו במהלך השנה שחלפה. שוק הנדל"ן למגורים של לונדון יצא מתחום הסיכון לבועה מכיוון שהמחירים שהותאמו לאינפלציה נוטים לרדת החל מהשיא שלהם באמצע 2016. ניתן למצוא תוצאות וממצאים נוספים לגבי אירופה בעמודים 8, 13-14, ו- 17-21 של הדו"ח.

ארה"ב: בפעם הראשונה מאז 2011, המדדים לא עלו באף אחת מהערים בארה"ב במחקר שלנו. שינויים רגולטוריים ובעיות ביכולת הקניה גרמו למחירי הבתים בניו-יורק לפגר אחרי הממוצע הכללי של ארה"ב. באופן דומה, בעיות יכולת קניה, מתחי סחר וירידה בביקוש הזר שמו מעצור נכון לעכשיו, גם לעליית המחירים בסן פרנסיסקו ולוס אנג'לס נכון לעכשיו. בוסטון היא עדיין אזור בעל מחירים מאוזנים והיא נהנית מהאטרקטיביות של האזור לעסקים ולבעלי הכנסות גבוהות. המחירים בשיקגו מוערכים מתחת לערכם אך ממשיכים לפגר אחרי השאר בשל התגברות הקשיים הקשורים למיסים. ניתן למצוא תוצאות וממצאים נוספים לגבי ארה"ב בעמודים 8, 13-14, ו- 17-21 של הדו"ח.

המזרח התיכון: במהלך 30 השנים האחרונות, עליות המחירים בתל אביב היו בין הגבוהות מכל הערים שסקרנו בדו"ח זה. המחירים עלו בצורה כמעט קבועה בין 2003 ו-2017. עליית שיעורי המשכנתאות הביאה לתיקון. לאחרונה, המחירים התייצבו ברובם, אך העיר עדיין נמצאת בתחום המחירים הגבוהים. מחירי הבתים בדובאי תנודתיים ביותר. מאז השיא האחרון בשנת 2014, המחירים צנחו בכמעט 35% וערך המדד צנח גם הוא בצורה חדה. המחירים צפויים להגיע לתחתית בקרוב. השוק נמצא בתחום של ערך תואם. ניתן למצוא תוצאות וממצאים נוספים לגבי המזרח התיכון בעמודים 8, 13-14, ו- 17-21 של הדו"ח.

אסיה והפאסיפיק (APAC): המומנטום בשוק הנכסים הרותח של הונג-קונג הגיע לנקודת עצירה. התחזית להיחלשות כלכלית ציננה את ההתלהבות הקונים של נכסים למגורים. עם זאת, השוק בהחלט ממשיך להיות באזור סיכון לבועה. בסוף הרבעון הראשון של 2019, המחירים בסידני היו נמוכים ב- 15% בהשוואה לתקופת השיא, וצמיחת ההלוואות לדיור הגיעה לשפל של כל הזמנים. הפריחה הקצרה של אמצע שנת 2017 ואמצע שנת 2018 בסינגפור בתחום הנדל"ן לדיור הסתיימה. צעדים רגולטוריים מהווים חסם עליון לציפיות הצמיחה ומשאירים את השוק בתחום של שווי נכון. ניתן למצוא תוצאות וממצאים נוספים לגבי אסיה והפאסיפיק בעמודים 9, 12, 16, ו- 19-20 של הדו"ח.

לדוח המלא הכנסו:

https://www.ubs.com/global/en/wealth-management/chief-investment-office/life-goals/real-estate/2019/global-real-estate-bubble-index-2019.html