מידרוג מותירה על כנו דירוג A2 לאפריקה ישראל למגורים

באופק דירוג יציב
שיקולים עיקריים לדירוג

· היקף פעילות רחב תורם לפרופיל העסקי של החברה. נכון ליום 30.09.2019, לחברה מעל לכ-2,000 יח"ד בביצוע (חלק חברה מעל לכ-1,900 יח"ד), כאשר רוב פעילות החברה מתמקד באזורי ביקוש, והיקף ההון עצמי שלה הסתכם בכמיליארד ש"ח. בנוסף, היקף עתודות קרקע רחב יחסית מקטין את חשיפת החברה להיצע ולמחירי הקרקעות בטווח הקצר-בינוני, וכן מאפשר לחברה גמישות תזרימית על-ידי מכירת קרקעות לאחרים.

· פעילות החברה בענף הייזום למגורים בישראל, ובפרט חשיפתה להאטה בענף בשנים האחרונות, משפיעה לשלילה על הדירוג. חשיפה זו מתבטאת, בין היתר, בשחיקה בקצב המכירות של יח"ד בשוק החופשי בשנים האחרונות ביחס לשנים קודמות. יצוין, כי בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2019 החברה מכרה כ-309 יח"ד בשוק החופשי, לעומת כ-248 יח"ד בתקופה המקבילה אשתקד.

· לחברה יחסי מינוף גבוהים ביחס לרמת הדירוג, כאשר יחס חוב נטו ל-CAP נטו לאחר התאמות מידרוג[1] הסתכם ליום 30.09.2019 בכ-65%. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, יחס זה צפוי להשתפר מעט ולהסתכם בטווח הקצר-בינוני בכ-62%-64%. יצוין, כי אי-שיפור ביחסי המינוף בטווח הבינוני עשוי להשליך לשלילה על דירוג החברה.

· יחסי כיסוי המשליכים לשלילה על הפרופיל הפיננסי של החברה. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, על אף גידול צפוי בהיקף ה-FFO של החברה, יחס חוב נטו ל-FFO צפוי להסתכם בטווח הבינוני-ארוך בכ-18-21 שנים, ולהמשיך להיות איטי לרמת הדירוג. היקף ה-FFO צפוי להסתכם בטווח זה בכ-90-100 מיליון ש"ח לשנה בממוצע.

· שחיקה מסוימת בשיעורי הרווחיות, כאשר שיעור הרווח הגולמי הצפוי מפרויקטים בביצוע נע בממוצע בכ-16%-18%. יצוין, כי שחיקה זו מבטאת, בין היתר, שיעורי רווחיות גולמית נמוכים יחסית המאפיינים פרויקטים במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" (אשר מנגד ממתנים את סיכון ועלויות השיווק של החברה).

· לחברה יתרות נזילות בהיקף מספק ביחס לשירות האג"ח, כאשר נכון ליום 30.09.2019, יתרות הנזילות של החברה הסתכמו בכ-228 מיליון ש"ח (כולל ני"ע סחירים בסך של כ-150 מיליון ש"ח), כאשר פירעונות קרן האג"ח הצפויים בשנים הקרובות מסתכמים בכ-100-120 מיליון ש"ח בשנה.

תרחיש הבסיס של מידרוג כולל, בין היתר, רכישת קרקעות בהתאם להערכות מידרוג, השלמת העסקה למכירת זכויות החברה בפרויקט סביוני ים, פירעונות אגרות חוב והלוואות בהתאם ללוחות הסילוקין וכן חלוקת דיבידנדים בהתאם להערכות מידרוג. יצוין, כי תרחיש הבסיס מניח כי החוב בגין פרויקט מחיר למשתכן בראשל"צ ייפרע בטווח הקצר-בינוני ע"י תקבולי מקדמות מרוכשים. בנוסף, תרחיש הבסיס מניח התקדמות הפרויקטים בביצוע והפרויקטים בתכנון, יחד עם מכירת יח"ד במלאי מוגמר וקבלת דמי שכירות מיח"ד להשכרה בגליל-ים.

במסגרת תרחיש הבסיס, מידרוג ערכה, בין היתר, תרחישי רגישות לגבי שיעורי הרווחיות הצפויים בפרויקטים וקצב המכירה בהם, בנוסף לגובה הוצאות צפויות של החברה.

בהתאם לתרחיש הבסיס, יחס חוב נטו ל-CAP נטו של החברה צפוי להשתפר מעט אך להמשיך להיות גבוה לרמת הדירוג, ולהסתכם בטווח הקצר-בינוני בכ-62%-64%. יחסי הכיסוי של החברה צפויים להיות איטיים ביחס לרמת הדירוג, כאשר יחס חוב ל-FFO צפוי להסתכם בטווח הבינוני-ארוך בכ-18-21 שנים בממוצע.

יצוין, כי התאמות מידרוג לפרמטרים הפיננסיים (להלן: "התאמות מידרוג") כוללות, בין היתר, הוספת חלקה היחסי של החברה בחוב חברות מוחזקות המטופלות בהתאם לשיטת השווי המאזני, וכן חלק החברה היחסי בתוצאות אותן חברות.

תרחיש הבסיס אינו כולל השלכות אפשריות שונות כתוצאה מהחלפת השליטה הצפויה באפריקה ישראל להשקעות בע"מ. יצוין, כי ככל שהחלפת השליטה תשפיע על החברה ו\או על פעילותה, מידרוג תבחן השפעה זו על הדירוג.

[1] התאמות מידרוג כוללות, בין היתר, תוספת חלק החברה בחוב חברות מוחזקות המטופלות בהתאם לשיטת השווי המאזני, וכן חלק החברה היחסי בתוצאות אותן חברות