מידרוג מותירה על כנו דירוג A2 באופק יציב לחברת הרץ

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג
דירוג החברה נתמך בענף פעילות החברה המתמקד בניהול ורכישה של נכסי משרדים בשווקים משניים בארה"ב. התמקדות החברה הינה ברכישה וניהול של נכסי Class A במרכזי עסקיים ראשיים (Central Business Districts), המאופיינים במלאי מצומצם של שטחי משרדים ובפרמטרים הבולטים בהשוואה לסגמנטים השונים של נכסי המשרדים בארה"ב. החברה פועלת לרכוש נכסים בעלי אפשרות ליצירת ערך ((Value-Add הבאים לידי ביטוי בין היתר במחיר הרכישה.

הפיזור הגיאוגרפי של החברה בולט לחיוב בהשוואה לרמת הדירוג, כך שנכסי החברה מתפרסים על פני 11 מדינות ברחבי ארה"ב. בנוסף, לחברה פיזור שוכרים מהותי, כאשר נכון ל-30.6.18, לחברה מעל כ- 550 שוכרים, ואין תלות בשוכרים (ברמת הדוחות המאוחדים). נכון ל-30.9.18, יחס המינוף, חוב ל-CAP, הסתכם ב-61% (כאשר נכון לתאריך זה. לחברה מזומן מוגבל בפיקדונות בחברות הנכס בהיקף של כ-46 מיליון דולר, העתידים לשמש השקעה בנכסים) וצפוי לאחר רכישות נכסים נוספות להסתכם בכ-63%-65%, באופן ההולם את הדירוג. כמו כן, סך המאזן של החברה המסתכם בכמיליארד דולר בולט לחיוב לרמת הדירוג. בהתאם לדיווח החברה, במטה קבוצת הניהול ברחבי ארה"ב מועסקים מעל ל-290 עובדים.

יש לציין, בהתאם לדיווח החברה, החברה הצליחה להגדיל את ה-NOI מנכסים דומים בחציון הראשון של שנת 2018 בכ-3.5% בהשוואה ל- NOI בחציון הראשון אשתקד. כמו כן, ה- NOIבחציון הראשון לשנת 2018 (בגילום שנתי), עלה בכ-5.6%, בהשוואה ל-NOI מאותם נכסים בשנת 2017 (נוטרלו הנכסים אשר נרכשו במהלך שנת 2018). נתונים אלו, יחד עם הגדלת שיעור התפוסה בנכסים קיימים בכ-2% משפיעים לחיוב על הפרופיל העסקי של החברה.

דירוג החברה מושפע לשלילה משיעור התפוסה המשוקלל של נכסי החברה, אשר מסתכם, נכון ל-30.6.18, בכ-80%. שיעור תפוסה זה, משפיע לשלילה על שיעורי הרווחיות של החברה. יחסי הכיסוי של החברה צפויים בטווח הזמן הקצר להסתכם בכ-28-30 שנים (בעקבות אי השלמת רכישות נכסים מתמורת אגרות החוב) יחס הבולט לשלילה לרמת הדירוג. בטווח הזמן הבינוני ארוך, יחס החוב ל- FFOצפויים להשתפר, עם רכישת נכסים נוספים והנבה שנתית מלאה של אותם נכסים. על אף שכלל הנכסים מאוחדים בדוחות, לחברה חשיפה לשותפים במספר נכסים. על ידי החברה נמסר, כי כלל ההחלטות (לרבות מימון מחדש, מימוש נכסים, חלוקה והחלטות תפעוליות שוטפות) בנוגע לנכסים מתקבלות על ידה.

תרחיש הבסיס של מידרוג כולל בתוכו הנחה של רכישת נכסים במהלך שנת 2019. כמו כן, נלקחו בחשבון השקעות CAPEX כחלק מאסטרטגיית ההשבחה של החברה. מידרוג צופה, כי יחס החוב ל- CAP יסתכם עד לכ-65%. כמו כן, מידרוג בחנה מספר תרחישים המתייחסים לשיעור הגידול בהכנסות החברה וליכולת החברה ליצור ערך מוסף מהנכסים אשר בבעלותה. על פי תרחיש הבסיס, יחסי הכיסוי של החברה בטווח הקצר צפויים להיות איטיים לרמת הדירוג ולהסתכם בכ-28-30 שנים. עם רכישת נכסים חדשים והנבה מלאה של אותם נכסים, מידרוג צופה שיפור בטווח הזמן הקצר – בינוני ביחסי הכיסוי. יחסי כיסוי מעל ל-25 שנים למשך זמן ארוך, עשויים להשליך לשלילה על הדירוג.

...