יניב חברון, אלומות: "מחירי הדירות עומדים לפני זינוק מחודש"

יניב חברון- אלומות. קרדיט צלמת- ניקול דה קסארו

מצ"ב סקירת המאקרו השבועית של יניב חברון, אסטרטג ראשי, אלומות בית השקעות.

יניב חברון, האסטרטג הראשי של בית ההשקעות אלומות מתייחס בסקירתו לשוק הנדל"ן: " מחירי הדירות עומדים לפני זינוק מחודש – התחלות הבניה אומנם עלו בשנה האחרונה ביותר מ-6%, אבל מתחילת השנה התחלות הבניה מצויות כבר במגמה של ירידה.

עתידה של תוכנית מחיר למשכן אינה ברור, אבל הערכה כי היא תדעך אחרי כחלון. התחלות הבניה בשלב זה צפויות להמשיך לרדת, מה שילחץ את המחירים כלפי מעלה. בשורה התחתונה, ייקח זמן עד ששוק הדיור יטופל מחדש, שהרי אף אחת מהמפלגות הרלוונטיות לא חרטה על דיגלה לטפל בשוק הדיור, בטח אחרי הכישלון של כחלון.

" ריבית המשכנתא יורדת, אבל אולי זו רק ההתחלה – המשכנתא למעל 25 שנה ירדה כבר לרמה של 4.1% שנתי, בחודש אוגוסט וצפויה לרדת מתחת לרמה זו בחודש ספטמבר. רק לפני קצת יותר משנה הריבית היתה מעל 5%. הריבית ל-20-25 שנה ירדה מתחילת השנה ביותר מ-0.5%.

ריבית בנק ישראל תרד ב-12 החודשים הקרובים בהתאם למגמה הגלובלית הצפויה, אבל מה שחשוב הוא ההשתטחות הצפויה של העקום. בבנק ישראל הצהירו כבר שישתמשו בכלים שלא נוסו מעולם, או לא נוסו הרבה מאוד זמן. ההערכה שלי היא כי במידה שבנק ישראל יאלץ לפעול לטובת הרחבות מוניטריות (והוא יזדקק), הוא יפנה לרכישת אג"ח ממשלת ישראל לפני שיוריד את הריבית לטריטוריה שלילית. קניית אג"ח תוביל להשתטחות של העקום 2-10 שגם ככה מצוי בשיפוע נמוך ביחס לשוק המקומי (0.85).

" ריביות נמוכות ושווקי מניות שמצויים קרוב לשיא, רק מחזקים את הרצון של המשקיעים להסיט כספים לשוק הנדל"ן – בשנים האחרונות שוק הנדל"ן המקומי חווה מספר אפיזודות בהן הציבור החליט לעבור לשבת על הגדר ולצאת משוק הנדל"ן בעיקר המשקיעים כמובן. זה קרה אחרי התוכנית של יאיר לפיד למיסוי דירה שלישית, אחרי הבטחות של כחלון להוריד מחירים עם תוכנית מחיר למשכן והרבה לפני עם התוכנית של בנק ישראל להוציא את המשקיעים מהשוק עם מגבלות המשכנתא. אבל עכשיו, כשאין תוכנית חדשה באופק וברור כי שוק הנדל"ן המקומי לא יצליח להדביק את הביקושים ולמלא את הפערים ולא ברור מי ייקח את המשימה שכולם נכשלו בה לפניו - המשקיעים יעזרו אומץ מחדש ויחזרו לשוק.

עליות המחירים הצפויות הגיעו כבר גם למניות הנדל"ן – אחד הסקטורים המרשימים ביותר מתחילת השנה בשוק האמריקאי היה סקטור הנדל"ן שרשם עליות מצטברות של יותר מ-26%, מעט פחות מהטכנולוגיה. הסיבה העיקרית היא כמובן ריבית המשכנתא ל-30 שנה שצנחה לרמות של 3.5%. תרחיש דומה ניתן לראות בשוק המקומי כאשר מדד ת"א נדל"ן רשם עליות של 50% מתחילת השנה. בסופו של דבר ירידה בתשואות מובילה לשערוכם כלפי מעלה של נכסי נדל"ן וירידה בריבית המשכנתא מעלה מחירים וביקושים ואת המרווחים של חברות הנדל"ן למגורים, בעיקר היזמיות. בשורה התחתונה – הרוח הגבית לשוק הנדל"ן תהיה משולבת ותגיע הן בעקבות מחסור בהיצע והן בעקבות ירידת מחיר הכסף. חלק ממנה כבר מתומחר בשוק המניות אבל האם זה באמת כבר הסוף?"