מידרוג מותירה על כנו דירוג Baa1 לאלקטרה נדל"ן ומשנה את אופק הדירוג מיציב לחיובי

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג

· פעילות החברה המתמקדת בנכסי מולטיפמילי בארה"ב, תורמת ליציבות סביבת הפעילות שלה, כאשר זו מאופיינת במגמות ביקוש חזקות, המתבטאות בשיעורי תפוסה גבוהים ומגמות עליה עקבית בדמי השכירות.
· הפרופיל העסקי של החברה נתמך בפיזור פעילות טוב מאוד ובשיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן בנכסים.

פעילות החברה מתמקדת בדרום-מזרח ארה"ב, כאשר ליום 30.06.2019, החברה מחזיקה ומנהלת כ-27 אלפי יח"ד ב-80 נכסים, הפרושים ב-6 מדינות (States) שונות. היקף הפעילות של החברה צפוי להלום את רמת הדירוג, כאשר סך מאזן החברה (לאחר התאמות מידרוג)[1] צפוי להסתכם בטווח הקצר-בינוני בכ-1.1-1.2 מיליארד ש"ח. יצוין, כי שיעורי ההחזקה ההוניים של החברה בנכסים הינם נמוכים.

· יחסי המינוף של החברה אינם הולמים את רמת הדירוג, כאשר ליום 30.06.2019 יחס חוב נטו ל-CAP נטו (לאחר התאמות מידרוג) הסתכם בכ-79%. עם זאת, להערכת מידרוג, יחסי המינוף צפויים להשתפר בטווח הקצר-בינוני ולהסתכם בכ-66%-69%, יחס ההולם את רמת הדירוג. השיפור צפוי לנבוע, בין היתר, מהמשך יישום אסטרטגיית מימוש נכסי הנדל"ן המניב שאינו מקבצי דיור (להלן: "נכסי אסטרטגיית המימוש") וכן ממימוש מקבצי דיור בהתאם לאסטרטגיית החברה.

· יחסי הכיסוי של החברה צפויים להמשיך ולהשתפר בטווח הבינוני-ארוך, כאשר יחס חוב נטו ל-FFO צפוי להסתכם בכ-22-29 שנים ולבלוט לחיוב לרמת הדירוג. היקף ה-FFO צפוי להסתכם בטווח זה בכ-24-36 מיליון ש"ח.
· לחברה גמישות פיננסית מוגבלת, הנובעת מהיעדר נכסים לא משועבדים ומהיעדר גמישות פיננסית ממקבצי הדיור. נכון ליום 30.06.2019, שיעור המינוף (LTV) המשוקלל של מקבצי הדיור הסתכם בכ-63%. יחס זה צפוי להמשיך ולנוע בטווח הקצר-בינוני בכ-63%-65% ולהלום את רמת הדירוג. יצוין, כי שיעורי ההחזקה הנמוכים מקשים על שירות אגרות החוב בעזרת מימון מחדש של מקבצי הדיור.

· יתרות הנזילות של החברה צפויות להמשיך ולהיות מספקות ביחס לשירות אגרות החוב, כאשר בכוונת החברה להפחית בטווח הקצר-בינוני את יתרת החוב הפיננסי נטו מיתרות נזילות ברמת הסולו (להלן: "חוב סולו נטו") בצורה משמעותית.

· מודל הכנסות החברה מבוסס באופן משמעותי על דמי הצלחה (מנגנוני promote) ודמי ניהול הנובעים מהיות החברה השותף המנהל בקרנות ההשקעה, כאשר דמי ההצלחה בפרט מהווים רכיב משמעותי מסך הכנסות החברה. הכנסות אלה משקפות פרופיל סיכון גבוה יותר וחשיפה גבוהה יותר לתנודתיות ביחס להכנסות שכירות רגילות.

תרחיש הבסיס[2] של מידרוג מניח, בין היתר, המשך מימושים של נכסי אסטרטגיית המימוש, וכן מימושים של מקבצי דיור בהתאם לאסטרטגיית החברה. כמו כן, תרחיש הבסיס מניח החזר ההלוואה שניתנה לקרן ההשקעות, והשקעה בקרן שלישית להשקעות במקבצי דיור שתיפתח על-ידי החברה. יצוין, כי תרחיש הבסיס אינו כולל בשלב זה השפעת הקמתה של קרן החוב של החברה.

במסגרת תרחיש הבסיס של מידרוג, בין היתר, נוטרלו ממאזן החברה סכומים המיוחסים למנגנוני promote, וכן נערכו תרחישי רגישות שונים, בין היתר באשר לשערי החליפין הרלוונטיים לחברה והשפעותיהם על איתנות החברה ויחסי הכיסוי, וכן לשווי נכסי החברה, היקפי ההשקעות בקרנות ותזרימי המזומנים הצפויים לחברה מהן.

בהתאם לכך, יחס חוב נטו ל-CAP נטו של החברה צפוי להסתכם בטווח הקצר-בינוני בכ-66%-69% ולהלום את רמת הדירוג. היקף ה-FFO צפוי להסתכם בטווח הבינוני-ארוך בכ-24-36 מיליון ש"ח ויחס חוב נטו ל-FFO צפוי להסתכם בכ-22-29 שנים ולבלוט לחיוב לרמת הדירוג.

יצוין, כי התאמות מידרוג לפרמטרים הפיננסיים כוללות, בין היתר, נטרול זכויות עודפות בגין מנגנוני promote של החברה, וכן הוספת חלקה היחסי של החברה בחוב חברות מוחזקות המטופלות בהתאם לשיטת השווי המאזני (להלן: "התאמות מידרוג").

אופק הדירוג

האופק החיובי נובע מצפי מידרוג לשיפור ניכר בפרמטרים לדירוג ולהפחתה משמעותית של חוב הסולו נטו. צפי זה תלוי בצורה משמעותית באירועים עתידיים שהסבירות להתממשותם הינה ברמת היתכנות סבירה, אך רגישה לשינויים במצב השוק, כגון גידול בהיקף פעילות הקרנות של החברה, אשר צפוי להגדיל את התזרים הפרמננטי ולשפר את יחסי הכיסוי, ומימושי נכסים הצפויים לתרום ליחסי המינוף וליתרות הנזילות. ככל שאירועים אלה יקרו בטווח הקצר-בינוני, יהיה בכך כדי להשפיע לחיוב על הדירוג.

גורמים אשר יכולים להוביל להעלאת הדירוג:
· המשך יישום אסטרטגיית המימוש ושיפור משמעותי בנזילות החברה ביחס לחוב הפיננסי ברמת הסולו
· שיפור משמעותי ביחסי האיתנות וביחסי הכיסוי של החברה
גורמים אשר יכולים להוביל להורדת הדירוג:

· הרעה ביחסי האיתנות ו\או ביחסי הכיסוי של החברה
· הרעה בניהול יתרות הנזילות באופן הפוגע בפרופיל הסיכון של החברה

[1] התאמות מידרוג בהתאם למתודולוגיה לדירוג חברות נדל"ן מניב, ינואר 2019. ההתאמות כוללות, בין היתר, נטרול זכויות עודפות בגין מנגנוני promote מסוימים, תוספת חלק החברה בחוב חברות מוחזקות המטופלות בהתאם לשיטת השווי המאזני, וכן חלק החברה היחסי בתוצאות אותן חברות.

[2] תרחיש הבסיס כולל את הערכות מידרוג לגבי המנפיק, ולאו דווקא תואם את הערכות המנפיק. תרחיש הבסיס הינו ל- 12-24 חודשים.