הפוך לדף הבית | כלים לבעלי אתרים | תכנה לניתוח טכני | פורומים | חיסכון בעמלות מסחר | מניות מומלצות | אודות טלנירי | צור קשר |
מבצעיםחדשותגידול של כמעט פי 3 בגניבת רכבים חדשים מודל 2023מערכת טלנירי | 28/9, 20:19 פוינטר מסכמת את רבעון 3 בגניבות רכב בישראל אינטל וטאואר מודיעות על הסכם חדש להרחבת כושר ייצורמערכת טלנירי | 5/9, 21:04 טאואר תרחיב את כושר הייצור שלה בטכנולוגיית 300 מ"מ באמצעות רכישת מכונות שיותקנו במפעל אינטל בניו מקסיקו, כמענה לביקושים גדלים של לקוחות החברה |
מידרוג - הערת מנפיק על חברת דה זאראסאי ועל שינוי חקיקה בתחום הדיור להשכרה בניו יורקמידרוג טלנירי | 7/7/19, 12:33 בואו לדבר על זה בפורום בורסה ושוק ההון The Zarasai Group Ltd The Zarasai Group Ltd (להלן:"זאראסאי" או "החברה"), המדורגת בדירוג Aa3.il באופק יציב, פועלת בתחום הדיור להשכרה מפוקחת בעיר ניו-יורק. בבעלות החברה כ- 9,000 יח"ד להשכרה ומכירה, מתוכן כ- 1,230 יח"ד שהשלימו הליך הסבה לקונדומיניום, וכ- 580 יח"ד נוספות המצויות בשלבים שונים של תהליך ההסבה[1]. ביום 14.06.2019 הושלם במדינת ניו-יורק הליך חקיקה כולל של עדכון הוראות הפיקוח על דיור להשכרה במדינה, המחליף את חוק הפיקוח הקודם (שהיה אמור לפוג ב- 15.06.2019). השלכות שינוי החקיקה, בעיקר במגזר ההשכרה המפוקחת למגורים מסוג Rent Stabilized, פורטו בהרחבה בדוח הערת ענף שפורסם ע"י מידרוג – שינויי חקיקה בתחום הדיור להשכרה במדינת ניו-יורק, ארה"ב - יולי 2019[2]. צמצום בשיעור הגידול השנתי של ההכנסות משכירות. קיטון צפוי בהוצאות ה- CapEx השוטפות, וצמצום מאגר הדירות שאינן מושכרות צפויים למתן את הירידה בשיעור הצמיחה שינויי החקיקה צמצמו את מרבית האפשרויות החוקיות להעלאת שכ"ד בדיור מפוקח בניו-יורק, כך שעיקר הצמיחה בשכ"ד תנבע משיעורי ההעלאה שתקבע ועדת הפיקוח העירונית (RGB). עפ"י ממוצע משוקלל חמש- שנתי, שיעור הגידול הממוצע שאושר ע"י הועדה עמד על כ- 1% לשנה, אשר הינו נמוך מעליית ההכנסות הממוצעת של החברה, הערכתנו הינה כי לאורך זמן שינויים אלו עלולים לפגוע בהיקף ההכנסות של החברה. בהקשר לכך יצוין כי לאחר אישור החוק, ביום 25.06.2019, אישרה הועדה העלאה של 1.5% לחוזים חד-שנתיים ו- 2.5% לחוזים דו-שנתיים (שיעור גידול משוקלל של 1.375%). מנגד, השפעות נגזרות של שינויי החקיקה עשויות למתן את השפעת הפגיעה בשכ"ד העתידי – - עד כה נהגה החברה שלא לאכלס דירות שהתפנו בבניינים המיועדים להסבה לקונדו (דירות פנויות נחשבו עד כה לדירות בהן אושרה המרה לקונדו). שינוי התנאים החוקיים להסבה מבטל את היתרון המשפטי בהותרת דירות לא-מאוכלסות, והחברה צופה כי תפעל להשכרת הדירות שנשמרו כפנויות, ולהגדיל ההכנסות משכירות תרחיש הבסיס של מידרוג בחן תרחישי רגישות על שיעור הצמיחה של ההכנסות השכירות השוטפות של החברה. לאור ההשפעות הממתנות, מידרוג מעריכה כי ההשפעה הכוללת של שינויי החקיקה על תוצאות הפעילות ועל התזרים השיורי של החברה לא תהיה מהותית. פגיעה אפשרית בשווי הנכסים עקב ירידה בפוטנציאל ההשבחה של הנכסים בשכירות מפוקחת יצויין כי שווין של יח"ד להשכרה מפוקחת בעיר ניו-יורק נמדד בד"כ על פי גישת ההכנסות, ובאמצעות היוון ישיר הנסמך על שיעור תשואה ו- NOI שנתי מייצג (ולא על היוון תזרים עתידי חזוי). בשל היציבות היחסית של ההכנסות משכירות בנכסים תחת פיקוח, שווי נכסי החברה התבסס על הכנסות השנה שנסתיימה בתוספת גידול שנתי מתון, שהורכב מממוצע משוקלל רב שנתי של שיעורי ההעלאה שאושרו ע"י הועדה (כ- 1%) ותוספת לשיעור הגידול בשל העלאות שכ"ד שהיו מותרות (מעבר לשיעור העלאה שאישרה הועדה). השפעות שינויי החקיקה על שווי הנכסים טרם הובררו במלואן, בעיקר בשל מיעוט עסקאות בתקופה האחרונה (עקב אי-הודאות ששררה בשוק טרם השלמת החקיקה), ועל-כן בשלב זה לא ניתן להעריך את היקף ההפחתה (אם קיימת) בשווי הנכסים המושכרים תחת רגולציה, יצויין כי מנגד, לחברה קיים צבר דירות למכירה, אשר בהתאם למודל העסקי שהוצג למידרוג, אמור להניב לחברה תזרים משמעותי ורווחים, אשר עשויים למתן את השפעת שינוי השווי, ככל שזה יתרחש. ומנגד, האם הקשחת התנאים לדה-רגולציה תביא לצמצום היצע הדירות הזמינות למכירה בניו-יורק בפלח שוק הספציפי בו פועלת החברה ולעליית מחירים אשר תשליך לחיוב על שווין של כ-1230 יח"ד שבבעלות החברה אשר הוסבו לדירות "קונדו", וכ- 580 יח"ד נוספות המצויות בתהליך הסבה. בהתאם לדיווח החברה במצגת שפורסמה ביום 22.06.2019, שוויין המאזני (נטו מחוב) של 1,230 דירות הקונדו של החברה עומד על כ- 250 מיליון דולר, ובהתבסס על מחירי מכירה צפויים, שווי הדירות נטו מגיע אף ל- 620 מיליון דולר (לא כולל כ- 580 הדירות שבתהליך). אף שלא כל צבר זה נכלל בדירות הניתנות למימוש במלוא ערכן, צבר זה מעניק לחברה גמישות פיננסית רבה ותזרים מזומן משמעותי לרבות מקור לרווח, כאמור, אף שחלק מהדירות טרם פונו. יודגש כי מרבית הנכסים האמורים נקיים מחוב. השפעות נוספות על השוק, כגון אפשרות להחמרת תנאים בעת מימון מחדש לנכסים וירידה בסחירות הנכסים, אף שלדעתנו קיימות בכלל השוק, הינן בעלות השפעה פחותה על החברה וזאת לאור הצבר האמור המקנה לחברה גמישות פיננסית לצד רמת המינוף של נכסיה. כך, ביום 18.06.2019 (לאחר השלמת שינויי החקיקה) ביצעה החברה מימון מחדש למספר נכסים, הכולל עודף תזרימי של כ- 20 מ' דולר, ובתנאי מימון דומים לעסקאות מימון שביצעה ברבעון הראשון. [2] דוח מיוחד - שינויי חקיקה בתחום הדיור להשכרה במדינת ניו-יורק, ארה"ב - הערת ענף - יולי 2019 , הדוח מתפרסם באתר מידרוג. [3] דוח מעקב דירוג מחודש מאי 2019 מפורסם באתר מידרוג בע"מ - The Zarasai Group Ltd - מעקב דירוג שנתי מאי 2019 טלנירי מציעה לך את מגוון השירותים תחת קורת גג אחת!
פתיחת חשבון למסחר בארץ ובארה"ב, שירותי איתותים לישראל, ארה"ב והמעו"ף, שירות החזרי מס, תוכנת ניתוח טכני ועוד...
השאר את פרטיך ונחזור אליך בהקדם
כתבות נוספות |
טלנירי אישי | סגור |
---|
התיק שלי | ההתראות שלי |
---|
באמצעות מערכת תיק המניות של טלנירי ניתן לנהל מספר תיקי השקעות ומספר תיקי מעקב.
תצורת תיק ההשקעות מאפשרת לך לעקוב אחרי השקעותיך האמיתיות ו/או לנהל תיק וירטואלי.