מידרוג מותירה על כנו את הדירוג A1 באופק יציב לחברת לייטסטון

מידרוג לוגו

שיקולים עיקריים לדירוג

הדירוג נתמך, בין היתר, על פיזור גבוה של תיק הנכסים המניבים (הנכסים המניבים מפוזרים על פני מספר מדינות בארה"ב), כאשר עיקר הנכסים ממוקמים במדינות מישיגן, מינסוטה, ניו ג'רזי וניו-יורק (על בסיס שווי הנכסים). תיק הנכסים של החברה כולל כ-80 נכסים מניבים, מתוכם 63 נכסי מולטיפמילי בהיקף של כ-11.3 אלף יח"ד. בהקשר זה, נציין לחיוב את היקף הפעילות המשמעותי של החברה, הבא לידי ביטוי בהיקף ה-NOI המצוי במגמת צמיחה (כ-84 מ' דולר, כולל חלק החברה ב-NOI מנכסים המוצגים לפי שיטת השווי המאזני בשנת 2017 ואשר צפוי לעמוד על טווח של 100-105 מ' דולר בשנת 2018) ובפיזור מקורות ההכנסה.

ראיה לכך, שלושת הנכסים הגדולים יחדיו מייצרים כ-23% מסך ה-NOI ואין לחברה חשיפה מהותית לשוכרים ביחס להיקף הפעילות הכולל; נכון ליום 31.12.2017, כמשתקף מדוחותיה הכספיים של החברה, יחס החוב נטו ל-CAP נטו עומד על כ-60% (בהתחשב בחלק החברה בחוב חברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני) והיקף ההון העצמי ללא זכויות מיעוט, מסתכם לכ-854 מ' דולר. יצוין, כי בהתחשב בתוכניות החברה, ובייחוד לאור הייזום הצפוי של פרויקט לבניית כ-244 יח"ד למכירה ברחוב William 130 באזור ה-Downtown במנהטן (להלן: "William 130"), מידרוג צופה שחיקה מסוימת ביחסי האיתנות. ה-LTV המשוקלל על הנכסים המניבים עומד על כ-59%, ומאפשר גמישות נוספת יחסית בעת מימון בחדש.

הדירוג מושפע לשלילה מחשיפה מסוימת לתיק נכסים בתחום הנדל"ן המסחרי כאשר להערכת מידרוג ענף הנדל"ן המסחרי הציג מגמות שליליות בשנים האחרונות כפי שבא לידי ביטוי בסגירת חנויות והשפעה על שולי הרווח של השוכרים לאור התגברות הרכישות באינטרנט ושינויים בהרגלי הצריכה. אף על פי כן תחום המסחר כולו מהווה כ-23% מה-NOI של החברה וכ-20% מה-NAV בלבד, כאשר מרבית נכסי החברה הינם נכסי מולטיפמילי, הממתנים את החשיפה לענף זה. תחום המסחר בחברה מונה בין היתר 3 נכסי Outlet בשותפות עם Simon Group אשר הינה קרן ריט משמעותית בתחום. נכסים אלו מהווים כ-63% מתיק הנדל"ן המסחרי והינם מאופיינים במיצוב טוב יותר מיתר הנכסים, כפי שבא לידי ביטוי, בין היתר, בתפוסה, בשכ"ד לר"ר, במח"מ חוזים ארוך עם שוכרים, שיעורי היוון נמוכים יותר ופיזור שוכרים גבוה באופן הממתן חלק מהסיכון האמור.

בנוסף, שיעור התפוסה הממוצע של יתרת נכסי המסחר עומד על כ-88%-89% בממוצע אשר מהווה ממוצע סביר ביחס לענף; פעילות הייזום חושפת את תוצאות החברה לתנודתיות ומשליכה לשלילה על פרופיל הסיכון. כך למשל, חלקו של פרויקט 130 William צפוי להוות חלק משמעותי יותר מהמאזן ולהשפיע לשלילה על יחסי הכיסוי והאיתנות עד לתחילת מסירת דירות (יצוין כי טרם החלה פעילות המכירות בפרויקט ולפיכך קיימת אי וודאות לגבי מועד מסירת הדירות והרווח הצפוי אולם חלה התקדמות במימון הפרויקט בגין חתימה על הסכם ליווי לכ-305 מיליון דולר וגיוס של 100 מיליון דולר של כספי EB-5). היקף הייזום של פרוייקט זה יהווה כ-23% מסך נכסי החברה ומשפיע לשלילה על פרופיל הסיכון של החברה. בעלות על קרקעות להשקעה בהיקף של כ-92 מיליון דולר אף היא משליכה לשלילה על פרופיל הסיכון. יצוין כי לדברי החברה היא בוחנת את מימושן של חלק מהקרקעות הנ"ל בטווח הקצר-בינוני; גמישות פיננסית בינונית בשל נכסים לא משועבדים בהיקף שאינו מהותי ביחס לשווי נכסי החברה.

תרחיש הבסיס של מידרוג מניח, בין היתר, כי החברה תשמור על יחסי מינוף בטווח של 63%-62% חוב נטו ל-CAP נטו בטווח הקצר-בינוני ולאחר תחילת המסירות בפרויקט 130 William צפוי שיפור ביחס. נבחנו הנחות רגישות של מידרוג לשווים של הקרקעות להשקעה ונכסי החברה, לשער החליפין ולחשיפת הלוואות החברה לריבית הליבור. בהתאם לתרחיש הבסיס מעריכה מידרוג כי יחסי הכיסוי יישארו איטיים בטווח הקצר-בינוני כך שיחסי הכיסוי יעמדו על טווח של 38-42 עד למסירת הדירות בפרויקט William 130. מידרוג מניחה בנוסף, כי החברה תמשיך לפעול להגדיל את שיעור הפעילות המיוחס לתחום מתחמי הדיור להשכרה ביחס לקרקעות להשקעה ותחום המסחר. הדירוג מניח חלוקת דיבידנדים מה-FFO בשיעור דומה ביחס לשנים קודמות (כ-35%(.