אקסלנס ברוקראז': ממשיכים להמליץ קנייה של מניית עזריאלי אחרי פרסום הדוחות הכספיים ומעלים את מחיר היעד מ-205 ל-223 שקל באפסייד של כ-12%

אקסלנס

 תוצאות תפעוליות חזקות, עם צמיחה בקניונים ובמשרדים
עזריאלי הציגה תוצאות תפעוליות חזקות, עם כ-5% צמיחהב-NOI לכ-338 מיל' ₪ מעל לציפיות, כתוצאה מצמיחה חזקה של כ-4% בתחום הקניונים וצמיחה מתונה של כ-1% בתחום המשרדי בישראל. החברה ממשיכה ליהנות מחיסכון בהוצאות מימון כתוצאה ממחזור חוב, שתמשיך להשפיע ברבעון הראשון.למרות העלייה בהוצאות שיווק, עזריאלי הציגה כ-10% צמיחה ב-4Q16 לכ-244 מיל' ₪ לעומת 4Q15 כתוצאה מהצמיחה במגזר הקניונים וחיסכון בהוצאות מימון.

 צמיחה יציבה בתחום הקניונים, ה-NOIברבעון צמח לכ-200 מיל' ₪
עזריאלי דיווחה על צמיחה נאה של כ-4% ב-NOI לכ-200 מיל ₪, כשרוב הצמיחה נובעת מרכישת מתחם מסחרי ברעננה. על בסיס נכסים זהים, עזריאלי דיווחה על צמיחה של כ-2% ב-NOI, מעל הצמיחה של כ-1% ב-Q3. אנו אופטימיים לגבי תחום הקניונים, כתוצאה מנתוני צריכה פרטית חזקים (+4.9% בחציון השני) כשאנחנו מעריכים שנתונים אלו ימשיכו להשתקף בצמיחה בפדיון שוכרים (+4% ברבעון הרביעי) בעתיד. נתונים אלו הורידו את עומס השוכרים מ-11.9% בשנת 2015 לכ-11.3%בשנת 2016 ותתמוך בעדכון כלפי מעלה של שכ"ד בעתיד.

 צמיחה מתונה יותר בתחום המשרדים בישראל לאור תחלופה נמוכה של דיירים
עזריאלי רשמה צמיחה מתונה יותר של כ-1% לכ-95 מיל' ₪ בתחום המשרדים. למרות הגידול המרשים בשכ"ד בגין חוזים חדשים (כ-21% גידול בת"א וכ-6% בהרצליה), ההשפעה על צמיחת ה-NOIהייתה שולית לאור התחלופה הנמוכה של דיירים ברבעון. הגידול המרשים בשכ"ד בת"א (כולל כ-12% גידול בעדכון חוזים קיימים) מרמז על ביקוש איתן ל-Class A נכסים בת"א ומפחית את הסיכון בפרויקט שרונה (השקה ב-4Q17, שעור ההשכרותמחוזים חתומים ובשלבי חתימה עומד על 95%).

 
 צורכי מימון מינימלייםמהווים יתרון בסביבה הנוכחית
כתוצאה מגיוס חוב של כ-2.2 מיליארד ₪ ביולי 2016, הריבית הממוצע ירדה לכ-2.05% בשנת 2016 לעומת כ-2.44% ב-2015. אנו צופים עוד ירידה משמעותית בהוצאות מימון ב-Q1 כתוצאה ממחזור חוב יקר הנושא ריבית של כ-5%. אנו עדים לסביבת ריבית נוחה יותר ב-Q1, המשתקף בירידה של כ-31 נ.ב. לכ-1.6% (אג"ח ד) מרמות שיא של סוף 2016. אנו מציינים את המרווח הגדול היחסי והאטרקטיבי של כ-440 נ.ב. בין implied cap rate לתשואת האג"ח לעומת כ-90 מרווח ל-US reit's.

 צמיחה חזקה ב-FFO, פרויקטי ייזום ישפיעו באופן מהותי על 2017 ו-2018
למרות העלייה בהוצאות תפעול (בעיקר שיווק) ברבעון, ה-FFO צמח בכ-10% לכ-244 מיל' ₪ לעומת 15Q4כתוצאה מחיסכון בהוצאת מימון. אנו מתרשמים מתוכנית הייזום, ולהערכתנו, פרויקט ראשונים ושרונה יתרמו 65 ₪ ל-NOI ב-2017 ועיקר ההשפעה –כ-175 מיל' נוסף ב בשנת 2018. אנו צופים צמיחה של כ-7% לכ-1.02 מיליארד ₪ ב-FFO בשנת 2017 וכ-15% צמיחה לכ-1.17 מיליארד ₪ בשנת 2018.

 תמחור: מעלים את מ"י ל-223 ₪ בזכות סביבה תפעולית חזקה, ממשיכים להמליץ בקניה
אנו מתרשמים מהשילוב של פרויקט ייזום שישפיעו על צמיחת ה-FFO בשנת 2017-2018 ומינוף הנמוך (31% LTV). לאור ציפיותינו להמשך סביבה תפעולית טובה (שכ"ד בתחום הקניונים והמשרדים) ושני פרויקטי נדל"ן שיתחילו להניב ב-2017 וסביבת ריבית נוחה העלנו את מכפיל ה-FFO על נכסים מניבים מ-x16.7ל-x18.2 (תשואתשל5.5%) ומחיר היעד מ-205 ל-223, המשקף אפסייד של כ-12% למחיר המניה בשוק.