מידרוג מעלה את דירוג אגרות החוב שהנפיקה חברת אדגר השקעות

מדירוגA3.il לדירוג A2.il ומשנה את אופק הדירוג מחיובי ליציב‎‎
שיקולים עיקריים לדירוג

עיקר פעילות החברה הינה החזקת נדל"ן מניב בתחום המשרדים בישראל, קנדה, פולין ובלגיה. לחברה פיזור נכסי וגיאוגרפי גבוה באופן התומך בפרופיל העסקי, המתבטא אף בהיקף מאזן הבולט לחיוב ביחס לדירוג, אשר נמצא במגמת גידול לאורך זמן, בין היתר, לאור אכלוס פרויקט מהותי לאורך השנים, ובהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג צפוי להסתכם בכ- 5-5.2 מיליארד ש"ח בטווח הבינוני. נכסי החברה בישראל ובקנדה מאופיינים בביקוש גבוה ובשיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן. מנגד, נכסי החברה בפולין אשר כמחציתם ממוקמים ברובע מוקוטוב שבעיר ורשה מאופיינים בשיעורי תפוסה תנודתיים ונמוכים יחסית אשר אינם בולטים ביחס לדירוג.
החברה שומרת על שיעור מינוף יציב, וזאת לאחר פעולות להורדת המינוף בשנים האחרונות. כך, שיעור החוב נטו ל- CAP נטו ליום 30.06.2021 הינו 65% לעומת 70% בסוף שנת 2018 (לאחר הפחתה של 49 מ' ש"ח מהחוב הפיננסי בגין גיוס אגרות חוב בפרמיה). שיעור המינוף אינו בולט ביחס לדירוג וצפוי להסתכם בכ- 64%-67% בטווח הבינוני בהתאם לתרחיש הבסיס. החברה מציגה שיפור בהיקף ה- FFO וביחסי הכיסוי ביחס למעקב הקודם. בטווח הזמן הבינוני-ארוך, להערכת מידרוג, היקף ה-FFO של החברה צפוי להסתכם בכ- 90-110 מיליון ש"ח והיחס בין החוב הפיננסי נטו לבין ה- FFO צפוי להסתכם בכ- 28-32 שנים. פרמטרים אלו אשר אינם בולטים ביחס לדירוג, הינם לאחר תרחישי רגישות שמידרוג בחנה.
לחברה קיימת גמישות פיננסית הנובעת בעיקרה משיעור מינוף נמוך על הנכסים המאפשר מימון נוסף באופן המשליך לחיוב על הפרופיל הפיננסי. מנגד, הפרופיל הפיננסי של החברה מוגבל לאור היעדר היקף משמעותי של נכסים שאינם משועבדים.
יתרת הנזילות של החברה מספקת ביחס לצרכי שירות אגרות החוב וכוללת בין היתר, מסגרות אשראי חתומות ופנויות בסך של כ- 315 מיליון ש"ח. בהתאם לתרחיש מידרוג, יחס הנזילות המייצג של החברה לשירות קרן חוב אג"ח בלתי מובטח צפוי לנוע בטווח של 100%-120%.
תרחיש הבסיס של מידרוג[1] מניח, בין היתר, השקעה בנכסים בטווח הבינוני בעיקר בגין המשך הקמת נכסים בפולין ופתח-תקווה וכן השקעות נוספות בגין כניסת דיירים. כמו כן, תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון מימון מחדש של הלוואות, הותרת מסגרות אשראי פנויות בסך של 315 מ' ש"ח, אמורטיזציה בנקאית שוטפת, פירעון שוטף וגיוס אגרות חוב וכן, תזרים מפעילות. בנוסף, מידרוג מעריכה חלוקת דיבידנד לפי מדיניות החברה בגובה של לפחות 50% מהיקף ה- FFO בשנה.

מידרוג מפחיתה מהחוב הפיננסי סך של 49 מ' ש"ח בגין גיוס אגרות חוב בפרמיה ולכן תחזית יחסי הכיסוי אינה לוקחת בחשבון את השפעת הפרמיה על הקטנת הוצאות המימון בשנים הבאות. וכן, תרחיש הבסיס כולל תרחישי רגישות שונים, ובעיקרם פגיעה בתזרים השוטף הן מנכסים קיימים והן מנכסים חדשים, בחינת ירידה בשווי הנכסי הנקי בנכסי החברה בקנדה, פולין ובלגיה כתוצאה משחיקה אפשרית בשערי החליפין וכן, תרחיש רגישות ביחס לשווי הנכסים. יחסי האיתנות של החברה, על-פי ההתאמות ותרחיש הבסיס של מידרוג, צפויים לנוע בטווח של 64%-67%. יחס הכיסוי של החברה חוב נטו ל- FFO צפוי לנוע בטווח של 28-32 שנים על-פי תרחיש הבסיס.

אופק הדירוג

אופק הדירוג היציב משקף את הערכת מידרוג, כי בטווח התחזית החברה תמשיך בשיפור העקבי בפרופיל הפיננסי תוך שמירה על נזילות וגמישות פיננסית אשר הינן בולטות ביחס לדירוג.

גורמים אשר עשויים להוביל להעלאת דירוג

· שיפור משמעותי ביחסי האיתנות והכיסוי

· גידול משמעותי בהיקף התזרים מפעילות שוטפת

· צבר משמעותי של נכסי נדל"ן שאינם משועבדים

גורמים אשר עשויים להוביל להורדת דירוג

מדיניות דיבידנד חריגה אשר תפגע בנזילותה ובאיתנותה הפיננסית של החברה

שחיקה ביחסי האיתנות וביחסי הכיסוי לאורך זמן

שחיקה בנזילות החברה לאורך זמן