תוצאות עסקיות של ADO

ADO פרופרטיז מדווחת על יציבות בתוצאות הרבעון הראשון של 2020 ומאשרת את התחזית לשנת 2020
ADO פרופרטיז מדווחת על יציבות בתוצאות הרבעון הראשון של 2020 ומאשרת את התחזית לשנת 2020

גידול LFL של 2.7% בהכנסות משכירות למרות השפעת רפורמת Mietendeckel
השפעת מגיפת הקורונה על התוצאות הכספיות צפויה להיות מוגבלת
רפורמת Mietendeckel בברלין צפויה להקטין את ה-FFO 1 ב-2020 ב-1 מיליון יורו
השווי הנכסי הנקי - EPRA NAVהמשולב פרו-פורמה הסתכם ב-4.8 מיליארד יורו
החברה מאשרת את תחזית ההכנסות משכירות ל-2020: 280-300 מיליון יורו (340-360 מיליון יורו לאחד המיזוג)
החברה מאשרת את תחזית תזרים המזומנים מפעילות שוטפת -FFO ל-2020: 105-125 מיליון יורו ( 120-140 מיליון יורו לאחר המיזוג)
המיזוג העסקי עם קבוצת אדלר נדל"ן והסכם שיתוף הפעולה האסטרטגי עם Consus נדל"ן הרחיב את מימדי הפורטפוליו וגיוון אותו ברחבי ערים מובילות בגרמניה; המיזוג ממשיך כמתוכנן


שנת הכספים 2019 היתה מהותית עבור ADO פרופרטיז, במהלכה המשיכה החברה להשביח את הפורטפוליו שלה באמצעות מכירת 5900 יחידות דיור ו- Gewobag במסגרת עסקה שהושלמה ב-29 בנובמבר 2019. בעקבות זאת, ADO מתחילה בצורה מבטיחה את שנת הכספים החדשה ומאשרת את תחזיותיה הנוגעות לחברה המאוחדת עם אדלר נדל"ן לשנת 2020. זאת, למרות רפורמת מכסות השכירות בברלין (Mietendeckel), אשר נכנסה לתוקפה ב-23 בפברואר 2020 והקטינה חלקית את הגידול בהכנסות דומה-לדומה (LFL) משכירות ברבעון הראשון של 2020. בעקבות המיזוג העסקי המוצלח עם אדלר נדל"ן, אשר הושלם ב-9 באפריל 2020, ADO פרופרטיז צמצמה מהותית החשיפה שלה לעסקי נדל"ן למגורים בברלין לרמה של כ-29% מסך ההכנסות משכירות ולפיכך צופה כי למכסת השכירות תהיה השפעה קטנה בהרבה על תוצאותיה הכספיות.


עסקים עמידים המבוססים על ביצועים איתנים
ההכנסות המשולבות משכירות הסתכמו ברבעון הראשון ב-88.1 מיליון יורו, הודות לצמיחה LFL של 2.7%, שנבעה מגידול באינדקסציה (הצמדה למדד) מחוץ לברלין וגידול בתפוסה. למיזוג היתה השפעה חיובית על מדדי הביצועים המרכזיים (KPIs) התפעוליים, למרות שבמונחים מוחלטים נרשמה ירידה בהכנסות נטו משכירות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד כתוצאה ממכירתו – בין השאר - של כ-20% מהפורטפוליו של ADO פרופרטיז בסוף 2019. החברה מאשרת את תחזית ההכנסות המאוחדות נטו משכירות לשנת 2020 שצפויות לנוע בין 280-300 מיליון יורו, בהתבסס על איחוד פעילותה של אדלר נדל"ן ב-9 באפריל. ההכנסות המאוחדות נטו פרו-פורמה לשנת 2020 צפויות לנוע בין 340-360 מיליון יורו. ההכנסת הממוצעת משכירות ב-13 הערים המובילות בקבוצה המאוחדת צמחה ל-6.54 יורו למ"ר בחודש, לצד גידול בההכנסה הממוצעת משכירות בשאר הפורטפוליו ל-6.18 יורו למ"ר בחודש. הצמיחה הגבוהה ביותר LFL מהכנסות בשכירות נרשמה בוולפסבורג (6.2%), גוטינגן (6.0%), לייפציג (5.5%) והאלה (4.4%), בהשוואה ל-3.1% בברלין.

תזרים המזומנים מפעילות שוטפת (FFO 1) של ADO פרופרטיז הסתכם ברבעון הראשון של 2020 ב-11.5 מיליון יורו ול-19.1 מיליון יורו באדלר נדל"ן. מכיוון שהמיזוג הפיננסי החל מה-9 באפריל ואילך, תוצאותיה של אדלר נדל"ן עדיין לא באות לידי ביטוי בתוצאות הרבעון הראשון של 2020.

פורטפוליו איכותי
נכון ל-31 במרץ 2020, השווי הנאות של הפורטפוליו המאוחד עמד על 8.6 מיליארד יורו (לעומת 8.6 מיליארד יורו ב-31 בדצמבר 2019). הפורטפוליו כולל קרוב ל-76,000 יחידות נכון לסוף תקופת הדיווח, שרובן המוחלט הינן יחידות דיור. השווי הממוצע 1,633 יורו למ"ר הוא עדיין נמוך למדי ביחס לעלויות ההחלפה, ומפגין עמידות למרות השפעת מגיפת הקורונה (COVID-19).
השווי הנכסי הנקי - EPRA NAVהמשולב פרו-פורמה של החברה המאוחדת הסתכם ב-4.8 מיליארד יורו.

מבנה פיננסי מוקפד
לקבוצה המאוחדת היה יחס חוב לשווי (LTV) של 52.4% נכון לסוף הרבעון הראשון של 2020 (או 54.6% בתוספת אג"ח להמרה). לחברה מטרה ברורה להקטין את יחס החוב לשווי לפחות מ-50% באמצעות הנפקת מניות בהיקף של עד 500 מיליון יורו. ישנם מספר מוגבל של חובות שנועדו לפרעון ב-2020, ומרבית ההלוואות הבנקאיות שמועד פרעונן עד סוף שנת 2021 נמצאות בכעת בתהליך הארכה. סדרת האג"ח הבאה (בהיקף של 500 מיליון יורו) תפקע בדצמבר 2021 – העומדות כנגד מזומנים בהיקף של כ-500 מיליון יורו שהיו בידי החברה ברבעון הראשון של 2020. שיעור הריבית הממוצע צומצם ל-1.8% והזמן הממוצע שנותר לפרעון ההלוואות - 3.5 שנים – צפוי להתארך בעתיד.

הסתגלות ל- COVID-19
עם המשבר שהתחולל בעקבות התפרצות נגיף הקורונה (COVID-19), ADO פרופרטיז נותרה מחוייבת לבטיחותם ולאיכות חייהם של כל הדיירים, העובדים ושותפיה העסקיים במהלך המגיפה. ADO פרופרטיז וידאה כי היא עומדת בהנחיות הממשלתיות ועודדה את עובדיה לעבוד מהבית כשניתן, ולשמור על ריחוק חברתי בעת אינטראקציה עם דיירים. ADO נהנית מזרם הכנסות איכותי ואמין משכירות ומבנה פיננסי חזק, והיא צופה כי המגיפה לא תשפיע מהותית על תזרים המזומנים מפעילות שוטפת ב-2020. נכון לסוף אפריל 2020, ההכנסות הנדחות משכירות הסתכמו בכ-220,000 יורו המייצגות כ-2% מסך ההכנסות החודשיות משכירות, ורובן המכריע מהפורטפוליו המסחרי (בפורטפוליו למגורים היה השיעור 0.1%).

המיזוג עם אדלר נדל"ן ממשיך כמתוכנן
ב-9 באפריל 2020, השלימה ADO פרופרטיז את המיזוג העסקי עם אדלר נדל"ן, שיצר את אחת מחברות הנדל"ן הציבוריות הגדולות באירופה. התקדמות מהותית במיזוג הושגה לאחרונה, וב-28 באפריל 2020, הודיעה ADO פרופרטיז כי מועצת המנהלים שלה התכנסה לקדם את ההסכם עם אדלר נדל"ן במטרה להאיץ את המיזוג. לצורך העניין הוקמה ועדת היגוי המורכבת מנציגי כל הצדדים על מנת לפקח על התקדמות המיזוג. תשומת לב מיוחדת הוקדשה להתוויית פרטי המשימה, החזון והאסטרטגיה של הקבוצה המאוחדת. הקבוצה המאוחדת מתקדמת מהר מהמתוכנן בהגשמת הסינרגיות התפעוליות שלה בהיקף 6.5 מיליון יורו ב-2020. תועלות פיננסיות חשובות כבר הושגו, במיוחד בתחום ההוצאות התפעוליות. בנוסף, ADO נוקטת בפעולות לייעל את מבנה הקבוצה המאוחדת באמצעות הצעת השתלטות מוסכמת, המהווה גם הצעת מכר למחיקת ממסחר של כל המניות של WESTGRUND AG, כנגד תשלום במזומן, כפי שהודיעה ב-25 במרץ, 2020.

היתרונות הברורים של המיזוג העסקי מחזקים את מעמדה של ADO פרופרטיז
באמצעות המיזוג העסקי עם אדלר נדל"ן, הרחיבה ADO את פעילותה מהותית, גיוונה את הפורטפוליו שלה לערים מובילות בגרמניה והקטינה את החשיפה הכוללת שלה לדיירים עסקיים. יתרונות המיזוג מתחילים כבר עתה להתמשש, והקבוצה ממוצבת היטב ליצור בעתיד החזרים נאים על ההשקעה לבעלי מניותיה. השותפות האסטרטגית עם Consus נדל"ן העניקה לקבוצה המאוחדת גישה לפלטפורמת פיתוח נדל"ן מובילת שוק, שתתמוך במאמציה של ADO פרופרטיז לתת מענה לחוסר האיזון בפתרונות דיור בגרמניה. ADO פרופרטיז כבר החלה למנף את השותפות עם Consus נדל"ן, באמצעות חתימת על הצהרת כוונות בלתי מחייבת לרכישת Hamburg Holsten Quartier בינואר 2020, כשהחלטה לרכוש כפופה לתוצאות בדיקת נאותות המתבצעת בעניין.

מקסימיליאן רינקר, מנכ"ל משותף של ADO פרופרטיז: "התוצאות החזקות ברבעון הראשון של 2020 ואישור התחזית לשנת 2020 למרות משבר הקורונה, הינם עדות לחוזקתו ועמידותו של המודל העסקי של ADO פרופרטיז. במיוחד לנוכח תנאי השוק הנוכחיים, ההחלטה להמשיך בתהליך המיזוג העסקי עם אדלר נדל"ן חיזקה בבירור את מעמדה של הקבוצה, ואיפשרה לנו לאשר את התחזית לכל שנת 2020 להכנסות המאוחדות משכירות בהיקף של 280-300 מיליון יורו, או 340-360 מיליון יורו,אם אם אדלר נדל"ן תאוחד במלואה בתוצאות שאר השנה".