רוסאריו על דוח הרבעון השני של מבני תעשייה: טיוב תיק הנכסים ושיפור הביצועים

רינת שילה, אנליסטית הנדל"ן של רוסאריו ייעוץ ומחקר
הנתונים התפעוליים המוצגים בדוח מהווים גושפנקא ליישום האסטרטגיה של החברה מבחינת טיוב תיק הנכסים ושיפור הביצועים שלו. ברמת הביצועים, הנכסים בארץ מציגים שיפורים בתפוסות, גידול בשכ"ד והתייעלות תפעולית: דבר זה בא לידי ביטוי ב- NOI מנכסים זהים שעלה בישראל בכ- 2.5% לעומת הרבעון המקביל אשתקד ועומד על כ- 90.3 מיליון ₪. שיעור התפוסה בנכסים עלה גם ועומד כיום על כ-89%. ה- FFO לרבעון עמד על כ- 57.7 מיליון ₪ ושיקף גידול של כ- 2% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. ברמה הפיננסית, ניתן לראות שיפור קונסיסטנטי בשנים האחרונות כאשר יחס חוב ל- Cap עמד הרבעון על כ- 52.45% בהשוואה לכ-56.1% בדצמבר 2018.

החברה מטייבת את התיק וממשיכה לממש נכסים אשר מיצו את פוטנציאל ההשבחה שלהם גם בישראל וגם באירופה: ברבעון האחרון החברה מימשה נכסים בישראל בתמורה לכ-38 מיליון ₪, שווים בספרים של הנכסים שנמכרו עמד על כ-25 מיליון ₪ כך שנרשם בגינם רווח מצטבר של כ-13 מיליון ₪. כמו כן, מכרה החברה שני נכסים בגרמניה ובצרפת בתמורה לסך של כ-99 מיליון ₪. ובנוסף מכרה שני מגרשים לבניית יח"ד במרום השרון בתמורה לסך של כ- 54 מיליון ₪ , עסקה שגזרה רווח של כ-23 מיליון ₪. כלכלית ירושלים תפרסם דו"חות עצמאיים בפעם האחרונה, בשבוע הבא.

הקבוצה מנוהלת בשנים האחרונות ע"י מר דודו זבידה שמוביל אסטרטגיה משולשת הכוללת שיפור ביחסי כיסוי החוב, טיוב תיק הנכסים ומכירת כמעט מלוא הנכסים מחוץ לישראל וכן שימת דגש על מנועי צמיחה משמעותיים של בנייה וייזום, כדוגמת פרויקט הסוללים ופרויקט המיטב בתל אביב. כך בעצם הבריאה הקבוצה בזמן קצר יחסית - ומחברה עם חובות עתק של כ 20 מיליארד ש"ח לבנקים ולבעלי אג"ח, הפכה לאיתנה פיננסית ובעלת תיק נכסים רחב ואיכותי.

חברות הקבוצה מצויות בתהליך של המראה ביחד ולחוד, תוך חיזוק בסיס העסקים שלהן. החברות מרימות מגה פרויקטים של נדל"ן למגורים ומניב למשרדים ובו בזמן מממשות נכסים פחות טובים שמכבידים, או אינם תורמים באופן משמעותי לתזרים. כל זה נעשה בד בבד עם שיפור מתמיד וחד במדדי כיסוי החוב שלה, בשיפור במח"מ החוב ועלות חוב הולכת ופוחתת.

להערכתנו, המיזוג שצפוי לצאת לדרך בחודשים הקרובים רק יאיץ ויחזק את התהליך המתואר מעלה. אנו מניחים כי הוא יגביר את הקצב בזכות רוח גבית של חברה אחת עם מסה משמעותית של נכסים מניבים בבעלותה, שיפור בנזילות ובאיתנות הפיננסית של החברה הממוזגת בהשוואה למצב שבו כלכלית ירושלים ומבני תעשיה פועלות כשתי חברות נפרדות; חיסכון בהוצאות התפעול ביחס למצב הנוכחי; הון העצמי של כ-4.7 מיליארד ש"ח, לצד שיעור אחזקות ציבור של כ-80.6% מהון החברה. כך למעשה ואין זו קלישאה במקרה זה, השלם יהיה גדול מסך חלקיו. לאור ההתפתחות הזו של מיזוג חברות הקבוצה בחרנו לבצע כבר היום הערכת שווי לחברה הממוזגת.

אנו מעריכים את השווי ההוגן של קבוצת מבנה בכ-6.3 מיליארד ₪ המשקפים שווי למניה של כ-8.9 ₪ ואשר מהווים upside של כ-15% אל מול מחיר מניית מבני תעשיה שעומד היום על כ- 7.7 ₪ .