הפוך לדף הבית | כלים לבעלי אתרים | תכנה לניתוח טכני | פורומים | חיסכון בעמלות מסחר | מניות מומלצות | אודות טלנירי | צור קשר |
מבצעיםחדשותגידול של כמעט פי 3 בגניבת רכבים חדשים מודל 2023מערכת טלנירי | 28/9, 20:19 פוינטר מסכמת את רבעון 3 בגניבות רכב בישראל אינטל וטאואר מודיעות על הסכם חדש להרחבת כושר ייצורמערכת טלנירי | 5/9, 21:04 טאואר תרחיב את כושר הייצור שלה בטכנולוגיית 300 מ"מ באמצעות רכישת מכונות שיותקנו במפעל אינטל בניו מקסיקו, כמענה לביקושים גדלים של לקוחות החברה |
מידרוג מאשרת מחדש דירוג Aa1.il באופק יציב לקבוצת עזריאלימערכת טלנירי | 24/7/16, 18:24 דירוג סדרות (Issue) Aa1.il אופק דירוג: יציבבואו לדבר על זה בפורום בורסה ושוק ההון מידרוג מאשרת מחדש דירוגAa1.il באופק יציב לסדרה א' וסדרה ד' אותן הנפיקה קבוצת עזריאלי בע"מ. סדרת אג"ח מספר נייר ערך דירוג אופק דירוג תאריך פירעון סופי א לא סחיר Aa1.il יציב 31/03/2017 ד 1138650 Aa1.il יציב 05/07/2030 *בנוסף, לחברה סדרות ב' ו- ג' שאינן מדורגות ע"י מידרוג (סדרה ב' בהיקף של כ- 1.2 מיליארד ₪ וסדרה ג' בהיקף של כ- 1 מיליארד ₪). הדירוג נתמך, בין היתר, במצבת הנכסים המניבים האיכותית, הכוללת קניונים ומגדלי משרדים, מהבולטים בישראל. החברה שומרת על שיעורי תפוסה גבוהים מאוד בנכסים, תוך הפקת NOI משמעותי לשירות החוב; בצמיחה משמעותית בהיקף הפעילות בשנים האחרונות, בשל רכישת והקמת נכסים בעיקר בישראל אך במידה מסוימת גם בחו"ל, באופן התורם לפרופיל הסיכון. כך למשל, מאז דוח הדירוג האחרון בנובמבר 2015, החברה השלימה את רכישת בית ידיעות אחרונות ברבעון הראשון של 2016, התקדמה בתהליכי האכלוס של מתחם משרדים בחולון, קניון ברמלה, קומה נוספת בקניון איילון ברמת גן וכן השלימה רכישת שני מתחמי דיור מוגן בת"א ורעננה (ברעננה באמצעות רכישת מניות ולאחר מכן הודעה בדבר פידיון האג"ח של החברה המחזיקה בנכס). כמו כן, החברה התקדמה בתהליכי השכרות והבנייה של בניין המשרדים עזריאלי שרונה (קרוב ל-50% משטחי המשרדים בבניין שבנייתו צפויה להסתיים במחצית השנייה של שנת 2017 הושכרו עד כה) ולאחרונה אף השכירה מראש כ-26 אלף מ"ר מתוך כ-50 אלף מ"ר שטחי משרדים בפרויקט "עזריאלי Town" וזאת בטרם לקבלת חזקה על הקרקע. נכסים אלו בנוסף לאכלוס הצפוי של קניון ראשונים במהלך הרבעון הראשון של שנת 2017 (הכולל גם 30 אלף מ"ר של שטחי משרדים שבנייתם צפויה להסתיים לקראת סוף שנת 2016 אולם רק כשליש מהם הושכרו עד כה), צפויים להניב תזרים שנתי (לפני הוצאות מימון ומס) בהיקף משמעותי באופן שיתמוך במגמת הצמיחה ב-NOI וב-FFO. יתרה מכך, בשנים האחרונות החברה נהנת מגיוסי חוב ונטילת הלוואות (לעיתים באמצעות אג"ח ציבורי ולעיתים באמצעות הלוואות פרטיות מגופים מוסדיים) בריביות נמוכות באופן משמעותי מהריביות של החוב הנפרע בשנים אלו, באופן התומך גם כן בתזרים לשירות החוב. כך למשל בחודש יולי 2016 החברה השלימה גיוס של כ-2.2 מיליארד ₪ במח"מ של כ-7.5 שנים בריבית של כ-1.34% צמודה למדד המחירים לצרכן; ביחסי כיסוי בולטים לטובה ביחס לענף והיקף תזרים פרמננטי משמעותי (FFO) מפעילות הנדל"ן המניב, אשר על פי הנתונים שפרסמה החברה, עומד על קצב של מעל 900 מיליון ₪ לשנה . על בסיס מצבת הנכסים וההתחייבויות הפיננסיות כיום, היקף התזרים צפוי, להערכת מדרוג, אף להמשיך ולצמוח כבר בטווח הקצר-בינוני, בין היתר בשל הנבה שנתית מלאה של נכסים שבנייתם הושלמה או צפויה להסתיים וזאת על אף נטילת הלוואות פרטיות לאחר תאריך המאזן ועל אף גיוס אג"ח ד' (חלק מסכומי הגיוס של סדרה ד' צפויים לשמש להחלפת חובות קיימים); בוותק וניסיון של החברה והנהלתה, הפועלת בישראל מעל ל-30 שנה בניהול, ייזום והקמה של נדל"ן מסחרי ושטחי משרדים מניבים, ונהנית מאיכות ניהול גבוהה וניסיון רב בניהול נכסים מניבים, ובפרט נכסים מסחריים וכן ביעילות תפעולית גבוהה ביחס לענף; בנגישות בולטת למקורות מימון וגמישות פיננסית גבוהה מאוד, הכוללת היקף נכסים לא משועבדים בהיקף קרוב לכ-18 מיליארד ₪ (מתוכם, כ-15 מיליארד ₪ מיוחסים לנכסים בתחום הנדל"ן והיתר לנכסים אחרים כגון מניות בנק לאומי, לאומי קארד וכדומה). בנוסף, לחברה נכסים מניבים משועבדים בהם שיעורי ה-LTV הינם סבירים עד נמוכים. מידרוג מציינת לחיוב את פעולות החברה למימוש האחזקות שאינן בתחום הנדל"ן. החברה מימשה חלק מהחברות המוחזקות ע"י גרנית, לרבות השלמת מכירת חברת "טמבור" בכ-500 מיליון ₪, מימוש מתקני ההתפלה בפלמחים תמורת כ-430 מיליון ₪ ומכירת הפעילות הסולארית של חברת "סופרגז" בכ-175 מיליון ₪. כמו כן, החברה התקשרה בהסכם למימוש חברת סונול בסכום של כ-495 מיליון ₪ (חלק מהסכום כולל הלוואת מוכר, תשלומים נדחים ומימוש צפוי של קרקע במתחם פי גלילות); ברמת המינוף של החברה, הנחשבת רמת מינוף מהנמוכות בענף ונתמכת ע"י מדיניות פיננסית וחלוקת דיבדנדים שמרניות. בנוסף, היקף ההון העצמי הינו בולט לענף ואף הציג גידול בשנה האחרונה; ברמת נזילות טובה ביחס לחלויות החוב ולהיקף התזרים של החברה. מנגד, להערכת מדרוג, הפיזור הנכסי של החברה הינו בינוני בשל החשיפה מסויימת, למתחמים משמעותיים. כך למשל, מרכז עזריאלי ת"א (מגדלי המשרדים והקניון יחדיו) מהווה נכס מרכזי בפורטפוליו, אשר אחראי על כ-28% מה- השנתי שהחברה צפוייה לייצר (ללא הנכסים הנוספים המצויים בתהליכי הקמה) . יצוין כי לחברה כ-2,500 הסכמי שכירות, כאשר אין שוכרים להם קיימת חשיפה של מעל 10% מהכנסות החברה, באופן התורם לפיזור הסיכון בפעילותה; החברה עלולה להיות חשופה לשינוי בשווי החזקתה ב"בנק לאומי" (כ-4.6%), אשר הסתכם בספרי החברה בכ–950 מיליון ₪, נכון ליום 31.03.2016. כמו כן, להערכת מדרוג, בדומה לדוחות קודמים, החברה עשויה להיות חשופה במידה מסויימת להאטה משמעותית בצריכה הפרטית במשק הישראלי, ו/או בפגיעה משמעותית בתחום הקניונים, בשל פתיחתם של מרכזים מתחרים נוספים ו/או בשל שינויים בתמורות בטעמי האוכלוסיה ובאופן צריכתם, כגון מעבר לרכישות מוצרים באמצעות האינטרנט וכן בשל הרעה במצב הבטחוני, אף על פי שבשנים האחרונות אלה לא השפיעו לרעה על תוצאות החברה למעט בקניונים בבאר שבע וקריית אתא; כמו כן, לחברה קרקעות להקמת מספר פרויקטים משמעותיים בתחום המסחר, המשרדים ואף שטחים מסויימים למגורים, על ציר מנחם בגין ת"א,אשר הצלחת אכלוסם תלויה, בין היתר, במגמות היצע וביקוש בשוק המשרדים בת"א וזאת בהתחשב בצפי לגידול ניכר בשטחים להשכרה באזור. אולם, היקף ההשכרות מראש של חלק מהפרויקטים הנ"ל וכן, איתנות החברה, היקף התזרים והצלחתה בעבר באכלוס נכסים משמעותיים בישראל ממתנים את הסיכונים הנ"ל. תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון שמירה על שיעורי התפוסה הממוצעים בנכסים הקיימים של החברה בשנים האחרונות, כאשר יתכנו סטיות לא מהותיות מהממוצע לאור תהליכי החלפת שוכרים שמתבצעים באופן שוטף. כמו כן, תרחיש הבסיס מניח צמיחה ב-NOI בשל השלמת ייזום הנכסים המצויים בבנייה עם תרחישי רגישות למועד והיקף ה-NOI. מבחינת סך חובות החברה, מידרוג לוקחת בחשבון מחזור חובות באופן שוטף, בדגש על הלוואות שלהן מרכיב "בולט" ואף גידול מסוים בהיקף החוב לצורך המשך ההשקעות בנכסי נדל"ן להשקעה ודיור מוגן. אף על פי כן, לאור התזרים השוטף המשמעותי שהחברה מייצרת, תרחיש הבסיס מניח שהחברה תמשיך להציג יחסי איתנות בולטים ביחס לחברות מדורגות שינועו סביב ה-29%-33% חוב נטו ל-CAP נטו. תרחיש הבסיס של מידרוג מניח כי בטווח הקצר-בינוני יחסי הכיסוי של החברה צפויים להיוותר מהירים לדירוג (חוב נטו ל-FFO של 6-8 שנים) והיקף ה-FFO צפוי לעמוד על מעל 900 מיליון ₪ לשנה ולצמוח כאשר קניון ראשונים, בית הדיור המוגן ברעננה ונכסים נוספים יחלו להניב הכנסה שנתית מלאה בנוסף לקיטון בשיעור הריבית בחובות שהחברה גייסה לעומת החובות העומדים לפירעון בשנה הקרובה. מידרוג התחשבה בתרחישי רגישות להיקף ה-NOI, בין היתר, כתוצאה מהתגברות התחרות בתחומי המסחר והמשרדים בישראל. אולם יחסים אלו עדיין צפויים להלום את הדירוג. פירוט גורמי מפתח לדירוג מצבת נכסים מניבים בהיקף משמעותי המצויה בצמיחה וכוללת נכסים מובילים באזורי ביקוש, תורמת ליצירת תזרים פרמננטי גבוה ויציב פורטפוליו הנכסים המניבים כולל כ-946 אלף מ"ר להשכרת שטחי מסחר ומשרדים ודיור מוגן, בשווי כולל של כ-18 מיליארד ₪. הנכסים מושכרים בתפוסה גבוהה בישראל (כ-98%) ואילו הנכסים בחו"ל מושכרים בתפוסה של כ-82% (לאור סיום חוזה עם שוכר שהשכיר כ-10% משטחי החברה בארה"ב ובהתאם לדוחות החברה היא מצויה במו"מ להשכרת השטחים שהתפנו בשכ"ד גבוה יותר; כשליש מהשטח כבר הושכר לשוכר משמעותי, שאר השטחים טרם הושכרו). החברה הציגה צמיחה בהיקף ה- בשנים האחרונות בשל רכישת נכסים מניבים, פיתוח ואכלוס נכסים מניבים בייזום וכן בשל גידול אורגני ב- מנכסים קיימים, הנובע בעיקר מעדכון חוזים לשוכרים קיימים ושיפור תנאי חוזים בהחלפת שוכרים. מעבר לצמיחה המשתקפת בדוחות (גידול של כ-3% בין נתוני ה-31.03.16 בגילום שנתי לבין שנת 2015), צפויה, להערכת מדרוג, צמיחה משמעותית נוספת (בעיקר בשנים 2017-2018) בשל נכסים שטרם הניבו הכנסה המשקפת את חוזי השכירות הנוכחיים למשך שנה מלאה וכן בגין נכסים המצויים בשלבי ייזום ופיתוח, ככל שהחברה תצליח באכלוסם, כגון השלמת אכלוס מתחם קניון ומשרדים בראשון לציון והמשך השכרת השטחים בפרויקט עזריאלי שרונה. בנוסף, החברה השלימה לאחר תאריך המאזן רכישת בית דיור מוגן, פעיל, ברעננה אשר צפוי לתרום גם כן ל-FFO השנתי. לאחר השלמת כל האמור לעיל וללא רכישת נכסים נוספים, ה-NOI מנכסים מניבים והתזרים מדיור מוגן יחד צפויים לגדול (וזאת בטרם השלמת עזריאלי שרונה). בנוסף, בטווח הארוך, החברה צפויה להקים מתחמים משמעותיים על ציר מנחם בגין בת"א, (מרבית השטחים להשכרה מיוחסים לשטחי משרדים, אולם ישנם גם שטחי מסחר ומגורים). יצוין כי אושרה הפקדתה של התב"ע בכפוף לתנאים של הועדה המחוזית להגדלת אחד ממתחמים אלו בכ-70 אלף מ"ר נוספים. כמו כן, לחברה עתודות קרקע בחולון הכוללות זכויות בנייה משמעותיות ביעוד מסחר ומשרדים. קרקעות אלו מצויות בקרבה למתחם שהחברה סיימה את בנייתו בשנתיים האחרונות ומצוי בשלב אכלוס מתקדם. המצבת היזמית של החברה כוללת פרויקטים בהיקף השקעות ניכר מאוד, ואשר חשופים למגמות ההיצע והביקוש באזור. יחד עם זאת, איתנות החברה, היקף התזרים הניכר שמצבת נכסיה המניבים מייצרת, יכולותיה המוכחות להשלים אכלוס של פרויקטים מורכבים בישראל בעבר והעובדה שכנגד הקרקעות הנ"ל אין חוב פיננסי, כל אלו ממתנים את הסיכון הנובע מפרויקטים אלו. בנוסף, החברה רכשה קרקעות נוספות ומצויה בשלבים התחלתיים בבניית נכסים בתחום הדיור המוגן בעיר מודיעין, כמו גם בראשון לציון ולהבים, שם טרם החלה החברה בעבודות בניה. אף על פי שלחברה מספר נכסים מניבים בחו"ל ומתחמי משרדים משמעותיים בישראל, מעל 50% משווי נדל"ן להשקעה וה-NOI שהחברה מייצרת מיוחסים לשטחים להשכרה לשימוש מסחרי ובעיקר לקניונים בישראל. המשך הבנייה והרחבה משמעותית של קניונים ומרכזים מסחריים בישראל (דוגמת הגידול בהיקף שטחי המסחר בבאר שבעובקריות) וכן שינויים משמעותיים בהרגלי הצריכה, עלולים להערכת מדרוג, לעורר לחצים להקטנת דמי השכירות על מנת להקל על עומס השוכרים (שיעור דמי השכירות מפדיון החנויות). יש לציין כי עומס השוכרים לנכסי החברה הינו יציב יחסית ועומד על כ- 12% בממוצע (ללא הכללת דמי הניהול המשולמים בגין השכרת השטחים) בעשור האחרון. מעבר לגידול בהיקף הפעילות, הצמיחה האמורה תורמת לפיזור הנכסי של החברה, כך שהתרומה של מרכז עזריאלי ת"א (3 מגדלי המשרדים, הקניון והחניון יחדיו) לסך ה-NOI מצויה במגמת ירידה בשנים האחרונות, אף על פי שהנכס עדיין אחראי על חלק משמעותי מה-NOI בנכסי קבוצת עזריאלי. ככל שהחברה תצליח באכלוס הנכסים המניבים הקיימים בבנייה, השיעור צפוי להמשיך ולרדת (למעט הגידול הצפוי ב- NOIמהמתחם בטווח הארוך ככל שהמתחם יורחב). אף על פי כן, המתחם ממוצב ברמה גבוהה ומושכר בתפוסה מלאה לאורך זמן למספר רב של שוכרים. כמו כן, המיצוב הגבוה של הנכסים והפיזור הגבוה של הסכמי השכירות משפיע לחיוב על פרופיל הסיכון של החברה. נזילות טובה מאוד בהתחשב בהיקף החלויות, בנגישות למקורות מימון ובתזרים השוטף שהחברה מייצרת; גמישות פיננסית בולטת לחיוב נכון ליום 31.03.16, לקבוצה יתרת נזילות בהיקף של כ-576 מיליון ₪. אולם, לאחר תאריך המאזן החברה השלימה את רכישתם של מספר נכסים וקרקעות, לרבות קרקע בחולון, פעילות אי קומרס - "Buy 2", בית דיור מוגן ברעננה (לרבות פדיון מוקדם של האג"ח), חלוקת דיבידנד בהיקף של כ-400 מיליון ₪ (הסכום משתקף במאזן כהתחייבות ליום 31.03.2016) וכן צפויה להשלים את רכישת הקרקע במתחם קופת חולים כללית ("עזריאלי Town"). עסקאות אלו, מומנו, בין היתר, מיתרת הנזילות הקיימת וכן מגיוס הלוואות פרטיות מגופים מוסדיים. כפי שדיווחה, החברה משקיעה וצפויה להמשיך ולהשקיע סכומים מהותיים בבניית נכסים מניבים חדשים ופיתוח נכסים מניבים קיימים אשר, למועד הדוח, נעשו ממקורות עצמיים. השקעות אלו התבצעו באמצעות הון עצמי וכתוצאה מכך הנכסים הנ"ל אינם משועבדים. האמור תורם משמעותית לגמישות הפיננסית של החברה ומסייע לשמירה על יחסי כיסוי מהירים. כמו-כן, לאחר תאריך המאזן גייסה החברה אג"ח בדרך של הנפקת סדרה ד' (בגובה 2.2 מיליארד ₪) באופן התומך בהיקף הנזילות. היקף פירעון קרן האג"ח השנתי של החברה עומד על כ-607 מיליון ₪ בשנת 2017, כ-318 מיליון ₪ בשנת 2018, כ- 399 מיליון ₪ לשנה בשנים 2019-2025 וסכום נמוך יותר בשנים 2026-2030. יצוין כי, בשנתיים הקרובות ישנן מספר הלוואות בנקאיות בנוסף לאג"ח הבאים לפירעון ולפיכך גיוס החוב שבוצע מהווה כרית נזילות ביחס לפירעונות אלו. מעבר לאמור, נזילות החברה תושפע לחיוב מהשלמת עסקת סונול ככל שהעסקה תושלם בהתאם למתווה שפורסם. לקבוצה גמישות פיננסית טובה מאוד, הנובעת מנכסי נדל"ן ומניות לא משועבדות בשווי של כ-18 מיליארד ₪, למועד דוח דירוג זה. בנוסף, נכסי הנדל"ן המשועבדים של החברה משועבדים ב-LTV סביר עפ"י הערכת מידרוג. בהתחשב בנזילות, בנגישות למקורות מימון, בגמישות הפיננסית הבולטת לטובה והיקף התזרים הפרמננטי מפעילות, מידרוג מעריכה כי נזילות החברה הינה טובה מאוד ביחס ללוח הסילוקין. * כולל הן את אג"ח החברה המדורג והן את סדרות ב' ו-ג' יחסי כיסוי ואיתנות בולטים לטובה ביחס לענף לאורך זמן למרות הגידול בהיקף הפעילות יחסי הכיסוי והאיתנות של החברה הינם בולטים לטובה ביחס לענף לאורך זמן, ולפי תחשיבי מידרוג, צפויים להמשיך ולבלוט לטובה גם בשנים הקרובות. יתרה מכך, ישנן מספר מגמות אשר צפויות לתמוך בשיפור בהיקף התזרים הפרמננטי, בטווח הקצר-בינוני: ראשית, חלק מחובות החברה הבאים לפירעון בשנים הקרובות נלקחו בשיעורי ריבית גבוהים משמעותית מהריבית שהחברה מקבלת כיום על חובות חדשים (חובות שנלקחו לפני מספר שנים). שנית, גיוסי האג"ח והלוואות פרטיות מגופים מוסדיים בשנים האחרונות קיבעו ריבית נמוכה יחסית גם בטווח הבינוני-ארוך. בנוסף, כפי שצוין, החברה צפויה להשלים מספר נכסים בבנייה בשנים הקרובות אשר בנייתם עד כה מומנה מהון עצמי. קבוצת עזריאלי בע"מ - יחסים פיננסיים עיקריים (סולו מורחב) *על פי חישובי מידרוג שהתבססו על נתונים שפורסמו בדוחות החברה* מכיוון שהחברה לא מפרסמת דוח תזרים מזומנים ברמת הסולו המורחב, ה-FFO המותאם חושב על בסיס תחשיב החברה ל-FFO מפעילות נדל"ן, בתוספת להכנסות ריבית ודיבידנדים מנכסים פיננסיים, המוחזקים למסחר ומחברות מוחזקות **FFO מותאם מפעילות נדל"ן בלבד מנטרל הכנסות מדיבידנדים ונכסים פיננסים שאינם בתחום הנדל"ן ָָ*** ה-NOI חושב על-ידי מידרוג על בסיס תחשיב החברה כפי שמוצג בדוח הדירקטוריון **** החוב הפיננסי כולל פיקדונות מלקוחות דיור מוגן אשר עומדים על כ-297 מיליון ₪ וכ-295 מיליון ₪ ליום 31.03.2016 וליום 31.12.2015 בהתאמה, כפי שפרסמה החברה בדוחותיה האחרונים. מכיוון שבשלב זה מדובר בסכומים שאינם מהותיים ליחסים הפיננסים לא הוצגו היחסים בנטרול פיקדונות אלו. טלנירי מציעה לך את מגוון השירותים תחת קורת גג אחת!
פתיחת חשבון למסחר בארץ ובארה"ב, שירותי איתותים לישראל, ארה"ב והמעו"ף, שירות החזרי מס, תוכנת ניתוח טכני ועוד...
השאר את פרטיך ונחזור אליך בהקדם
|
טלנירי אישי | סגור |
---|
התיק שלי | ההתראות שלי |
---|
באמצעות מערכת תיק המניות של טלנירי ניתן לנהל מספר תיקי השקעות ומספר תיקי מעקב.
תצורת תיק ההשקעות מאפשרת לך לעקוב אחרי השקעותיך האמיתיות ו/או לנהל תיק וירטואלי.