ניתוח שוק המשרדים באזורי התעסוקה המובילים בארץ

חברות ענק נכנסות ליזמות ובונות לעצמן מתחמים - במקום לשכור או לקנות
הרצליה סוגרת עסקאות ורושמת שיא נוסף בדמי השכירות למשרדים - כפר סבא ורעננה ממשיכות לרדת ■ כל מה שקרה למחירים ולתפוסה באזורי התעסוקה בארץ במחצית הראשונה של 2015

מחלקת המחקר של אינטר ישראל, מקבוצת Cushman & Wakefield הבינלאומית, ניתחה את שוק המשרדים בחציון הראשון של H1 2015 בתשעה אזורי תעסוקה שונים במרכז הארץ - מנתניה בצפון ועד נס ציונה ורחובות בדרום. הפרמטרים שנבדקו הם רמת הביקוש וההיצע ורמת מחירי השכירות (מעטפת) של שוק המשרדים באותם אזורים. באופן כללי, ממצאי המחקר מצביעים על יציבות בדמי השכירות הממוצעים סביב רמה של 49 ₪ למ"ר.
במחקר שנעשה, התגלתה מגמה חדשה שמתחילה להסתמן: חברות ענק רוכשות קרקע ובונות לעצמן. למעשה, חברות הענק הופכות ליזמיות נדל"ן לשימושן, במקום כנהוג לשכור ולהשתמש בהון שלהן לפעילות הליבה. בין החברות שניתן לציין בהקשר זה – טבע, שרכשה לאחרונה קרקע לבניית קריית המשרדים שלה ברעננה, SAP שמקימה על קרקע שרכשה ברעננה את משרדי המטה שלה בארץ, אמדוקס שהודיעה באחרונה שהיא בוחנת אופציה דומה וחברות גלובליות נוספות. אם בעבר תאגידים שרכשו נדל"ן, עשו זאת אך ורק במתחמים שדרשו השקעות עצומות - מרכזים לוגיסטיים, מתחמי מחקר או טיפול רפואיים וכד', הרי שכיום גם חברות שעושות שימוש במשרדים סטנדרטיים, בוחנות רכישות לצורך הקמה.
האזורים בהם חלו שינויים בדמי השכירות הם: כפר סבא עם ירידה של כ-4% ורעננה עם ירידה של כ- 8%. בערים של איזור סובב נתב"ג וראש העין, נרשמת יציבות. בפתח תקווה עליה של 2%, בנס ציונה-רחובות עליה של כ- 4%, בהרצליה ובנתניה עליה של 3% ובהוד השרון עליה של 2%.
ניתוח אזורי התעסוקה:
פתח תקווה: עליה של 2%: מ- 48 ש"ח למ"ר ל- 49 ₪ למ"ר
מזה כשנה וחצי שלא הוקמה קריית עסקים משמעותית בפ"ת ואין בה בנייה חדשה בהיקפים גדולים בתחום המשרדים. לגבי איזור זה חשוב לציין את חוק "הביצה והתרנגולת", הקובע שכאשר מוקמים פארקים בהיקפים גדולים ובפרופיל איכותי כדוגמת 'פארק אזורים' בשעתו, ישנה הנעה לפעילות שוק (שמביאה להגירה חיובית של מאכלסים דומיננטיים). החוסר ביזמות בפ"ת בשנתיים האחרונות, הסיט במידה רבה ביקושים ממנה לערים אחרות כמו רעננה וכפר סבא. עדות לכך ניתן למצוא בבחירה של חברת טבע להקים את מטה המשרדים העתידי שלה, דווקא ברעננה על אף ההעדפה שהייתה לפ"ת מבחינתה של 'טבע'.

ראש העין : ללא שינוי - 37 ₪ למ"ר
נמשך ה"דישדוש" המתמיד של האזור, מחירי השכירות סטאטיים אולם נרשם שיפור קל בשיעורי האכלוס. נתון שבולט לעין הינו הפער המהותי בשיעור של כ-32% בדמי השכירות לעומת אזורי תעשיה קרובים כמו כפר סבא, הוד השרון או יהוד.
אנו עדיין מאמינים כי הקרבה למחלף קאסם והתוכניות של נצבא להתחיל לפתח את פרויקט 'לב הארץ', יתנו לאזור פארק אפק - אופק חדש בעשור הקרוב. מנגד השלמת כביש 531 עלולה שוב להרחיק את ראש העין ממפת הפיתוח הנדל"ני.

נס ציונה - רחובות : עלייה מ- 47 ₪ ל- 49 ₪ למ"ר
לאחר ירידה של 2% בחציון הקודם, בחציון הנוכחי אנו עדים להתעוררות חיובית שהובילה לעלייה של 4% בדמי השכירות. זאת לאור התקדמות ניכרת בשיווק פרויקטים אחדים בסביבה, כגון מתחם 11 של אפריקה ישראל, מתחם גב-ים ואחרים, והישארות מיעוט של שטחים, מה שמקשיח את עמדות היזמים במו"מ.
המתחם צפוי להמשיך ליהנות מביקושים קשיחים לאור מאפייניו האקדמיים והקונספט של יזם אחד (שילוב של גב ים, אפריקה ישראל וקבוצת ישרס) שנותן את מכלול השירותים. מדובר באחד מהפארקים הגדולים בישראל, שמאחד את פארק המדע (ברחובות) ופארק תמר (בנס ציונה).

סובב נתב"ג (אור יהודה, יהוד, בית דגן ואיירפורט סיטי): ללא שינוי 48 ₪ למ"ר
לאחר שב-2014 חלה עלייה במחיר, כעת יש התייצבות במחירים. בעבר צפינו כי ב-2015 תהיה התייצבות מחירים ואולי תתכן בהמשך ירידה מסוימת עקב פרויקטים נוספים שבנייתם תושלם ויהיו זמינים לשיווק.

אזור השרון:
הרצליה פיתוח: עלייה של 3% מ- 69₪ ל- 71 ₪ למ"ר
על אף כ- 52,000 מ"ר שצפויים לקבל טפסי 4 ברבעון הקרוב, המהווים כ- 9% מכלל שטחי הפרימיום במתחם, ממשיכה הרצליה גם בחציון הראשון של 2015, לכבוש שיא נוסף בדמי השכירות ברמת מעטפת בשילוב זמינות נמוכה יחסית של שטחי פרימיום. אזור התעסוקה בהרצליה פיתוח מפגין עוצמה, בשונה מהמגמה הכללית של יציבות ואף ירידה בדמי השכירות בעיר השכנה רעננה ובאזור השרון בכלל.
יש לציין כי רובם המכריע של שטחי הפרימיום הנוספים הצפויים להתאכלס בקרוב, הושכרו חודשים רבים מראש לתאגידי ענק גלובליים בעיקר בתחום הייטק. ישנם פרויקטים בהרצליה, שבעליהם דורשים כ- 80 ₪ למ"ר ברמת מעטפת, מחיר גבוה ממספר מגדלים יוקרתיים בת"א.
בחציון הראשון של 2015 נסגרו מס' עסקאות בעיר שממשיכות את מגמת ההתחזקות של הרצליה פיתוח, ואת התחרות שלה עם ת"א. לדוגמא: Apple שמימשה אופציה לשכירות של משרדים בשטח של כ-4,000 מ"ר (בנוסף ל-20,000 מ"ר ששכרו קודם לכן), חברת Solar edge ששכרה מגב-ים כ- 5,000 מ"ר, חברת 'מיטרלי' שרכשה במתחם 'ויתניה פדקו' כ- 7,000 מ"ר וחברת הייטק נוספת שצפויה לשכור שטח נוסף של כ-11,000 מ"ר.

נתניה: יציבות במחירים 37-38 ₪ למ"ר
לאחר שנה של ירידות במחירי השכירות בנתניה, אנו עדים להתייצבות המחירים ברף מאוד נמוך – מחיר על סף כדאיות הייזום.

כפר סבא: ירידה של 4% מ- 51 ₪ למ"ר ל- 49 ₪ למ"ר
כלל שטח המבנים Class A בכ"ס הוא 95,000 מ"ר. לאור העובדה שמדובר באזור תעסוקה קטן הוא מאד רגיש לשינויים, וכשיש פרויקט תעסוקתי גדול שנמצא בכשל שיווקי, הוא מיד משפיע על האיזור. עם זאת, האטרקטיביות של כפר סבא תמשיך לעלות ככל שנתקרב למועד פתיחת כביש 531 בסוף 2015. הכביש צפוי לשדרג את האזור ולהפוך את כפר סבא לחלופה איכותית להרצליה.

רעננה: ירידה של 8% מ- 55 ₪ ל-51 ₪ למ"ר
רעננה מושפעת לאחרונה ממספר גורמים שחברו יחדיו: חברות הייטק שצמצמו שטחים (כולל בניין המשרדים החדש של קומברס שמאוכלס ברמה של כ-50% בלבד) ובנייני משרדים שהושלמו וטרם אוכלסו. לחץ המחירים שנוצר - גבר על הקרבה להרצליה והאטרקטיביות שלה.

הוד השרון: עלייה של 2% מ- 48 ₪ למ"ר ל- 49 ₪ למ"ר
מתחם אשטרום ממשיך להיבנות ובינתיים המחיר בפארק יציב. גם כאן כביש 531 צפוי להיטיב עם העיירה הממותגת סביב מכשור רפואי ותוכנה. המעבר של QUALCOMM לפארק המקומי תורם למיתוג הגבוה של המקום.

עיר H2 2014 H1 2015 הערות
פתח תקווה 48 ₪ למ"ר 49 ₪ למ"ר עלייה 2%
ראש העין 37 ₪ למ"ר 37 ₪ למ"ר ללא שינוי
נס ציונה – רחובות 47 ₪ למ"ר 49 ₪ למ"ר עלייה 4%
סובב נתב"ג 48 ₪ למ"ר 48 ₪ למ"ר ללא שינוי
הרצליה 69 ₪ למ"ר 71 ₪ למ"ר עלייה 3%
נתניה 37 ₪ למ"ר 38 ₪ למ"ר עלייה 3%
כפר סבא 51 ₪ למ"ר 49 ₪ למ"ר ירידה 4%
רעננה 55 ₪ למ"ר 51 ₪ למ"ר ירידה 8%
הוד השרון 48 ₪ למ"ר 49 ₪ למ"ר עליה 2%

צילום: שרונה גיא