מוטי ויזל: בשנים הבאות נמשיך לראות התכווצות בחשיפת הבנקים לאשראי חברות הנדל"ן

בשלוש השנים האחרונות גופים וקרנות חוץ בנקאיים החלו להיות מאד פעילים בשוק הנדל"ן.

גופים אלו מהווים פתרון לחברות נדל"ן המתקשות לקבל אשראי מהבנקים. לדברי מוטי ויזל מנכל מכון VCELL, מגמה זו עתידה להתחזק גם בשנים הבאות.
"לפי הסקירה השנתית של מערכת הבנקאות בישראל לשנת 2014 שהתפרסמה לאחרונה על-ידי בנק ישראל, נרשמה ירידה בחשיפת הבנקים בקרב הקבוצות העסקיות הגדולות בשוק הנדל"ן", מסביר ויזל המתמחה במחקר ויעוץ אסטרטגי לחברות נדל"ן. "חובן של לפחות 10 הקבוצות הגדולות במשק הצטמצם ב-11 מיליארד שקל לעומת שנה קודם לכן. אין ספק כי בשנים הבאות נראה המשך חיזוק המגמה לאור קשיים רגולטורים שממשיך להטיל בנק ישראל על הפעילות העסקית בשוק והגדלת יעד הלימות ההון".
לדברי ויזל, מערכת השיקולים של הבנקים כוללת פרמטרים רבים כאשר הם ניגשים להעניק ליווי בנקאי לפרויקט נדל"ן. התנאים העיקריים כוללים בין היתר: מוניטין ורקורד מוכח של חברת הבניה; היסטוריית פעילות משותפת בין חברת הנדל"ן לבנק המלווה; מיקום הפרויקט ושיקול הצלחתו; קהל היעד אליו מכוון הפרויקט – באם זה פרויקט יוקרתי המכוון לקהל יעד בכל רמת הכנסה גבוהה או פרויקט עממי. ככל שציבור הקונים רוכש דירות זולות יותר, תהליך קבלת ההחלטות קצר יותר; תמהיל הדירות – פרויקט הכולל דירות בנות 3-4 חדרים שקצב שיווקו מהיר יותר ומחיר – פרויקטים הממוקמים במרכז הארץ שבהם מחירי הדירות נעים עד 2 מיליון שקל, הבנק נוטה להעריך אותם כפרויקטים שסיכויי המכירה בהם גבוהים יותר.
דוגמא להתנהלות הבנקים ניתן ללמוד מהנעשה בשכונת נופים במודיעין הממוקמת במערב העיר, מצפון לכביש 431, סמוכה לכביש 6, כביש 1 ו-443. "כל הבנקים מבינים את היתרונות הגלומים בעיר מודיעין בכלל ובשכונת נופים בפרט, ורואים את המקום כיעד אסטרטגי", מסביר שלום חיים, הבעלים של חברת טעמן נדל"ן הבונה בשכונה, "מאז שהתחלנו בשיווק פרויקט "נופים בפארק", פנו אלינו כל הבנקים והציעו לנו העמדת אשראי ותוכנית פריסת תשלומים נוחה. התעניינות הגוברת של חברות הנדל"ן בקרקעות בשכונה והעסקאות הנסגרות בשיווק הדירות, מלמדים שהביקושים אליה גבוהים בעיקר בקרב אוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי בינוני וגבוה. לכך יש להוסיף את שיתוף הפעולה מצד גורמי העירייה המקל מאד על ההליכים מול יזמים בעיקר בקידום בקשות להיתרי בניה. כל זה מסביר את התנהלות הבנקים המציעים ליווי בנקאי בתנאים נוחים לחברות הבונות". 
""מעבר לניתוח הכלכלי, בסופו של דבר השיקולים של הבנק רבים ולא תמיד כרוכים אך ורק בפרויקט עצמו", ממשיך ויזל. "עם זאת אין ספק כי הפתיחה של השוק לאשראי חוץ בנקאי מגדילה את התחרותיות, ביחס למערכת הבנקאית ומאפשרת פתרונות יצירתיים לחברות נדלן רבות, שעד היום היו חסומות או נאלצו להסתפק בפתרון צר ויקר בשל צמצום תנאי האשראי של הבנקים לענף הבינוי והנדל"ן.
ויזל מוסיף עוד כי, "הפתרונות החלופיים קיימים במגוון אפשרויות, החל מלווי פרויקטים, שנעשה באמצעות מימון של גופים חוץ בנקאיים, לרבות ערבויות מכר, השלמות הון עצמי באמצעות גופים יעודים המאפשרים ליזם לממן מספר פרויקטים במקביל ,וכלה בפתרונות לחברות ציבוריות שונות שמצאו פתרון מימוני באמצעות הנפקת אג"ח, במחירים זולים ובהיקפים אטרקטיביים באופן ניכר מהמימון שהבנק מציע".