רוני כהן, מנכ"ל אלדר על תוכנית כחלון

לבוא עם מצ'טה ולחתוך את כל השוק אינו נכון. רוב המשקיעים הם אנשים בגילאי 55-60 שדואגים לפנסיה שלהם
ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה כיום המשקיעים מתחרים עם הזוגות הצעירים על הדירות הזולות גם במרכז הארץ וגם בפריפריה. התוצאה היא עליית מחירים ומחסור בעיקר בדירות קטנות

אריה בר, מנכ"ל מגדל טופ נדל"ן, ומנכ"ל משרד הבינוי, הפנים והתחבורה לשעבר: "התכנית מתעלמת מהעובדה שמחיר דירות 2-3 חדרים חדשות במרכז הארץ גבוה מאוד, לאור מחירי הקרקע הגבוהים, מיסוי, מימון ועלויות בנייה ולכן הקבלנים והיזמים נמנעים מלבנות דירות בגדלים אלו"

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה ממשרד עוה"ד צבי שוב, אומר כי "מדובר בחוסר אחריות אמיתי. עוד לא תיקנו את הנזקים של הממשלה הקודמת, ומר כחלון עוד לא נכנס אפילו לתפקיד, וכבר יוצאים בכותרות שכל תוצאתם תהיה חוסר ודאות והקפאה נוספת של השוק.

יזמי הנדל"ן חלוקים בדעתם האם התוכנית החדשה של שר האוצר המיועד, משה כחלון תפתור את המשבר בענף הדיור. על פי התוכנית, מס הרכישה על משקיעים יעלה, מס על שכר דירה מהשקל הראשון והחלת מס מיוחד על דירות רפאים. בנוסף, השר המיועד, כחלון יבקש לבחון מחדש את מכרזי מחיר מטרה ותינתן עדיפות לזוגות צעירים במכרזי המינהל.

לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן כי "נפח המשקיעים מסך כל הרכישות התייצב על הנורמה המקובלת של 25%. גם אם תוכניתו של השר המיועד כחלון תצליח היא תוריד את נתח המשקיעים לכ-20%, לא משם תבוא הישועה. לבוא עם מצ'טה ולחתוך את כל השוק אינו נכון. צריך לעשות הבחנה בין משקיע שיש לו דירה לבין משקיע שיש לו 6 דירות. רוב המשקיעים היום הם אנשים בגילאי 55-60 שדואגים לפנסיה שלהם לאחר שהבינו שהמדינה לא תדאג להם בעוד מספר שנים. הם רוכשים דירה ב-1.2-1.4 מיליון שקל כדי שתהיה להם השלמת הכנסה".
מנגד, ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה התייחס לתוכנית הדיור של שר האוצר המיועד משה כחלון וציין כי התוכנית תסייע לזוגות הצעירים. לדבריו, כיום המשקיעים מתחרים עם הזוגות הצעירים על הדירות הזולות גם במרכז הארץ וגם בפריפריה. התוצאה היא עליית מחירים ומחסור בעיקר בדירות קטנות. העדפת הצעירים במכרזי המנהל ועידוד בנייתן של דירות קטנות יסייע לזוגות הצעירים. כמו כן השילוב של הפחתת מס שבח והעלאת מס הרכישה יסייע בשחרור דירות בהם מחזיקים היום משקיעים לשוק ובהפחתת הביקושים לרכישת דירות חדשות. עם זאת הוא מציין שלצד הצעדים שמטרתם צינון הביקושים, הממשלה החדשה תהיה חייבת לטפל גם בהגדלת ההיצע שכן כבר ראינו בעבר שהעלאת מיסים ללא הגדלת היצע הדיור לא הביאה להורדת מחירי הדירות".
"מי שיפגע מהכבדת נטל המס על דירות להשקעה הם הזוגות הצעירים", אמר שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי והוסיף כי "כשמונים אחוז מהביקושים אינו מצד המשקיעים. במידה והיוזמה החדשה תגרום למשקיעים להפסיק ולרכוש דירות ולחפש אפיקי השקעה אלטרנטיביים, היצע הדירות להשכרה הפונה לפלח שוק שאין לו את ההון העצמי לרכוש דירה ירד ומחירי השכירות רק יעלו. מדובר בהתמקדות פופוליסטית בחלקו הקטן של הביקוש במקום בטיפול מקיף בבעיית ההיצע".

העלאת מסים היא תמיד הפתרון הקל

אסף אנגל, מנכ"ל משותף בחברת אנגל-שביט המתמחה בצרכנות נדל"ן חכמה וארגון קהילות עירוניות ציין, כי "העלאת מיסים גורפת היא תמיד הפתרון הקל, אולם היא לא מטפלת בבעיה בענף הנדל"ן אלא מטרתה להמשיך להזין את קופת המדינה. כל עוד לא תהיה אלטרנטיבה פיננסית סולידית להשקעה עבור בעלי הון של חצי מיליון שקל למשל, הם ימשיכו לרכוש דירות להשקעה גם כשהמיסים יהיו גבוהים. חשוב להבין כי כל תכנית נקודתית טובה ככל שתהיה אינה מנותקת מתחומים אחרים כך שיש לבחון את השפעתה במאקרו ולא רק במיקרו. במקרה הנוכחי למשל מי שיספוג את העלייה במיסוי יהיו צרכני הקצה הלא הם - שוכרי הדירות. בסופו של דבר יש להביא בחשבון, כי ככל שמחירי השכירות יתקרבו לגובה ההחזר החודשי של המשכנתא, שוכרי דירות יחליטו שרווחי יותר לקנות דירות מה שיביא לעליית מחירים בענף ובכך למעשה התכנית מחמיצה את מטרתה המרכזית – לטפל במחירי הנדל"ן הגואים".

בענף הנדל"ן יש החוששים שההצהרות המופרחות לאוויר בטרם הושבעה ממשלה רק תביא לקיפאון בענף הנדל"ן שיוביל לעליות מחירים כפי שהיה לאחר שתוכנית מע"מ אפס נגנזה. לדברי עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה ממשרד עוה"ד צבי שוב, אומר כי "מדובר בחוסר אחריות אמיתי. עוד לא תיקנו את הנזקים של הממשלה הקודמת, ומר כחלון עוד לא נכנס אפילו לתפקיד, וכבר יוצאים בכותרות שכל תוצאתם תהיה חוסר ודאות והקפאה נוספת של השוק.

"קודם כל המערכת צריכה לדעת לקיים את המערכות הקיימות שלה, ולטפל ולייעל ולתגבר את ועדות התכנון הקיימות שידאגו להוציא יחידות דיור זמינות לשוק. במקומות הדרישה, וכן ייצרו דרישה למקומות אחרים, כגון חיפה המוזנחת לה הופקדה תכנית מתאר שלא מעודדת צמיחה, הגישה הזו שכל אחד צריך להציע אלף הצעות חדשות לא בהכרח פותרת בעיות, אלא אפילו יוצרת אותן. מכיוון שאין בארץ ראיה לטווח ארוך, והממשלה מתחלפת, צריך להשקיע בפתרונות זמינים לטווח המיידי, ולייעל את הגופים הקיימים, כל משק בית לא יכול לתכנן שנה קדימה והדבר יוצר הקפאה שבעתיד תוביל לעליית מחירים נוספת".

הנגשה של חסרי דירה אל עבר דירות מיד שנייה

אריה בר, מנכ"ל מגדל טופ נדל"ן, ומנכ"ל משרד הבינוי, הפנים והתחבורה לשעבר אמר כי "ענף הנדל"ן במדינת ישראל יתקדם וייצור יותר פתרונות אם יטפלו בהנגשה של חסרי הדירה אל עבר דירות יד שנייה – שהוא השוק העיקרי. אלא שתכנית הדיור של משה כחלון מתעלמת לחלוטין משוק זה. למשל ישנם כיום 30 אלף עולים מבוגרים בישראל שמתגוררים בדירות שיכולות להתאים לזוגות צעירים. בניית דיור מוגן זולה משמעותית מדירות חדשות לזוגות צעירים, באמצעות יצירת האלטרנטיבה הזו בלבד, ניתן לייצר היצע של 30 אלף יח"ד בטווח הקצר וללא כל מאמץ מיוחד".

התכנית גם מתעלמת לחלוטין מהעובדה שבאמצעות שוק הדיור ניתן לקבוע את אופייה של המדינה ואת תפרוסת האוכלוסייה שלה. התכנית מתעלמת מהעובדה שמחיר דירות 2-3 חדרים חדשות במרכז הארץ גבוה מאוד, לאור מחירי הקרקע הגבוהים, מיסוי, מימון ועלויות בנייה ולכן הקבלנים והיזמים נמנעים מלבנות דירות בגדלים אלו".