האם תופעת רצח והתאבדות של יזמי, משקיעי ורוכשי נדל"ן נואשים הם תוצר לוואי של בועת הנדל"ן?

בעקבות רצח אלדד פרי, מאת חיים אטקין – שמאי מקרקעין מייסד ובעלים של בית שמאי-בית הספר לפרקטיקה שמאית
קריסת הבניינים מעידה כי שווי הבטוחות שבידי הבנקים היום נמוך מסכומי המשכנתאות שניתנו לרכישתם של מבנים ישנים
גם כשהכתובת על הקיר, כולם רואים, מגחכים וקונים
יש מקומות בארץ בהם המחירים כפולים מהשווי.
שעון העצר לפיצוץ הבועה נדחה מסוף 2020 לסוף 2022 ומשבר הדיור ייפתר בהתפוצצות הבועה בסוף 2022

בועת הנדל"ן זוהתה על ידי לראשונה בשנת 2015 עת שהבנק העולמי וארגון ה- OECD קבעו שמחירי הנדל"ן בישראל גבוהים מהשווי בשיעור של 30% כבר אז בשלהי שנת 2015.

היקפי בנייה ותנופת בנייה חסרת תקדים נראתה ועדיין נראית בכל רחבי הארץ כשקו הרקיע זרוע מנופים.
נבנתה כאן עוד מדינה בשנים אלו.
מחסור אין ולא היה והיקפי העסקאות הם עדות לכך.
ערים שלמות הכפילו עצמם בהיקפי הבנייה אך לא במספר התושבים עניין שמעיד שמחסור מעולם לא היה.

בנק ישראל הגביל את המשכנתאות למשקיעים כבר בשנת 2012 כיוון שזיהה את המגמה בה דירות הפכו למניות וכדי לנסות למנוע התפתחות בועה.
בכל תרחישי הקיצון של בנק ישראל מופיע הנדל"ן כגורם סיכון ליציבות המערכת הפיננסית.

משבר הקורונה, שבתחילה גרם להקפאת המשכנתאות עד סוף שנת 2020 ולאחר מכן להקפאה של שנתיים נוספות, שאמורה להסתיים בשנת 2022 כדי למנוע קריסה של המערכת הפיננסית, יצר עודפי כסף אדירם וחששות מאינפלציה שהזניקו ומזניקים את מחירי הדירות לשיאים חדשים בכל העולם המערבי ובכל כלכלות המתקדמות של מדינות ה- OECD לרמות שלא היו בעבר.

חרף זאת, הבנקים המשיכו וממשיכים לתדלק את השוק והבעירה בעיצומה, והדיבידנדים שהם חילקו רק לאחרונה הגיעו לכדי מיליארד ₪.

גודל האבסורד בא לידי ביטוי בחלוקת משכנתאות לדירות שכבר מזמן מיצו את תוחלת החיים הכלכלית שלהם, בעת שהרוכשים מקבלים משכנתא לרכישת דירה אך בפועל רוכשים קרקע לדירה, וגם זה בערך שיש לדחותו עד אשר תתרחש בנייה חדשה במקום, אם בכלל.
מאז 2015 המחירים המשיכו לעלות ואנחנו נמצאים היום בנקודה בה יש מקומות בארץ בהם המחירים כפולים מהשווי והבנקים, בחוסר אחריות, ממשיכים לתת משכנתאות לרכישת נכסים כאלה.

את ההבדל בין מחיר לשווי ניתן למצוא בספר בועת נדל"ן ובספר מבוא לשמאות מקרקעין של מר מנחם מלוכנא – שמאי המקרקעין, ספר בסיס בלימודי שמאות המקרקעין.

מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה.
שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל

בספר בועת נדל"ן כללתי רשימה של כל הסמנים המעידים שיש בהם כדי להעיד על תחילת התפתותה של בועה ועל השלבים השונים של התפתחותה בכלל זה השלבים המסוכנים.

בועה מתחילה בהתגבשותה של התודעה והמחשבה של הציבור הרחב לעשיית רווח מנדל"ן, מצב תודעתי שהיה נחלת רבים מידי כבר בשנת 2015 והיום הוא בבחינת אקסיומה כללית ואמונה דתית כמעט שהמחירים ימשיכו לעלות והכל בעידוד וסיקור תקשורתי.

תחת השלבים המסוכנים כללתי את תופעת ההבטחות וההצעות המפתות של יזמי נדל"ן ועלייה במעשי הונאה, נוכלות ועקיצות, רצח והתאבדות של יזמים ואת השלב בו מספרם הזהה של כניסת ויציאת משקיעים במחזורי הרכישות והמכירות, המעיד על תחלופה גדולה של משקיעים שהציצו נפגעו ויצאו ו"משקיעי צעצוע" חדשים שנכנסים, יציצו יפגעו וימכרו.

האשמה והאחריות כולה לפתחם של הבנקים שנהנו מתקשורת אוהדת, תקשורת שנהנתה מטובות הנאה בתמורה.
אלפי חיילים סוכנים משתפי"ם ומשוטים עבדו בשירותה של ניפוח הבועה, במישרין או בעקיפין, חלקם בידיעה חלקם בשל חוסר הבנה והם שירתו את טענת המחסור בתודעה הכללית.

נרטיב של ריבוי טבעי גבוה מחד ומחסור כרוני נצבר מאידך הם בבסיס התודעה הציבורית, כל זאת חרף מליוני מ"ר של שטחי תעסוקה שנבנו ועומדים ריקים ונטושים שמומנו על ידי בנקים תאווי רווח ובצע שלא ידעו לבחון כדאיות כלכלית של מיזמים והיזמים נאנקים כדי לנסות לשלם חובותיהם לבנקים וקולם והיקף חובותיהם טרם נחשפו בציבור.

למי שבוודאי שואל עצמו, OK, אז מתי מגיע ומהו השלב האחרון זה שמעיד שהפיצוץ קרוב אז על השלב הסופי של הבועה – רגע לפני התפוצצותה, על כך כתבתי במאמר זה בגלובס, לאחריו בזכותו או בגללו הוארכה הקפאת המשכנתאות לשנתיים נוספות.

התפוצצות הבועה מתוזמנת כעת לסוף שנת 2022 מועד תום הקפאת המשכנתאות כשנכון לעת הזו עדיין סכום של כ- 30 מיליארד ₪ נמצאים בהקפאה.
אני מעריך שסכומי הפיגורים והחייבים כפול מסכום זה, ללא חובות היזמים וללא חובות לשוק החוץ בנקאי, הפרטי, כשאת ממדי החובות בשוק האפור ממילא גם לא ניתן להאריך.

ההבנה שהבנקים עשו בשוק הנדל"ן את מה שהם עשו עם מניות הבנקים, חלחלה אצלי לתודעה כבר משנת 2015 כשהם מנצלים את אובדן אמון הציבור במערכות החוק השילטון ושוק ההון ודירה הפכה למוצר תחליפי לקרן פנסיה.

התוצאות תהיינה דומות למשבר מניות הבנקים אך גדולות בעוצמתן ובהבדל מהותי שבמשבר הנוכחי יהיו הרבה יותר אחראי ואשמים שהיו שותפים, בידיעה או בשתיקה שישלמו מחיר אישי וכלכלי כבד מנשוא.

את מבחן המחיר הבועתי של נכסי מגורים, יכול כל אחד לחשב לבדו.



לא ניתן להאריך היום את מספר דירות יד שנייה ישנות שהבנקים מימנו את רכישתן, כשהמשכנתאות שניתנו לרכישתן הוא בסכום העולה על השווי שלהם, הואיל וגילן של הדירות מיצה את תוחלת החיים הכלכלית שלהם והשווי הריאלי שלהם הוא בקושי שווי קרקע לדירה, תופעה נלווית לבועת הנדל"ן כך שהלכה למעשה שווי הבטוחות שבידי הבנקים נמוך מגובה המשכנתא.
קריסת הבניינים מעידה כי שווי הבטוחות שבידי הבנקים היום נמוך מסכומי המשכנתאות שניתנו לרכישתם של מבנים ישנים.

שלוש שאלות יעלו בוועדת החקירה לקריסת המערכת הפיננסית:

האם הבנקים ידעו שיש בועת נדל"ן.
האם הבנקים היו אמורים לדעת שיש בועת נדל"ן.
האם המשך חלוקת משכנתאות בתקופת הפנדמיה היא "הסתכנות מרצון".

אני מאמין שבתוך המערכת הבנקאית יש לא מעט אנשים שחושבים וחשבו כמוני ושהתריעו, ענין זה ייחשף בוועדת החקירה.

חובתם של הבנקים בכלל ובנק ישראל בפרט הייתה לנהל מדיניות מונטרית לשליטה על מחירי הדירות שלא יתנפחו לממדים הבועתיים אליהם הגיעו היום.

אני סבור שהמשך חלוקת המשכנתאות מפרוץ הפנדמיה היא בבחינת "הסתכנות מרצון" ולראייה קריסת הבניינים וסכנת הקריסה של עוד מאות אלפי אחרים, דירות הזוכות למימון מלא לרכישה כדירות כשבפועל תוחלת החיים הכלכליים שלהם עברה מהעולם כבר לפני עשור, והבנקים מספקים מימון לרכישת דירה כשבפועל הרוכש רוכש בקושי קרקע לדירה משמע שווי בטוחה נמוך מהמשכנתא שניתנה.

נפגש בוועדת החקירה.

הרבה מאד אנשים יאלצו לתת תשובות ולשלם מחיר.