המלצה: האנליסט עוז לוי מאיפקס קפיטל מרקט על ביג מרכזי קניות

ביג

חידוש חוזים והמשך פיתוח והתרחבות בישראל ובסרביה

חידוש חוזים וחוזי שכירות חדשים בהיקף מהותי ובעליית תעריפים - למרות השנה המאתגרת, החברה חתמה בשנת 2020 על חוזי שכירות חדשים, חידוש חוזים והארכת אופציות בשטח כולל של כ-132 אלף מ"ר, המהווה כ-%35 מסך השטחים הקיימים של החברה בישראל. האופציות אשר מומשו על ידי השוכרים והחוזים שחודשו רשמו עליית תעריפים ממוצעת בשיעור של כ-%2.5 וכ-%3.8 ,בהתאמה.

הנפקות הון בהיקף של 1.8 מיליארד ₪ – צעד מבורך משרת שלוש מטרות:
o גידול בשיעור ההחזקה לשיעור של %62 באפי נכסים - החברה רכשה כ-%38.7 ממניות אפי נכסים בתמורה להון מניות החברה בהיקף של כ-1.7 מיליארד ₪ ובכך הגדילה את החזקתה בחברה הציבורית לשיעור של %62.
o רכישת חלקו של השותף הסרבי ועלייה לשיעור החזקה של %95 מהון המניות בסרביה בתמורה למניות החברה בהיקף כולל של 96 מ' ₪.
o ירידת שיעור המינוף של החברה )LTV )לשיעור של כ-%53.5.

יהוד - החברה סיימה את ההקמה של המרכז המסחרי ביהוד, אשר נפתח לציבור בחודש מרץ
ועשוי להניב כ-25.6 מ' ₪ בשנה.

ארה"ב – החלטה על מימוש הפעילות וניתוב התמורה לפיתוח הפעילות בישראל וסרביה
בנובמבר אשתקד החליטה החברה על מימוש כלל פעילות החברה בארה"ב ובתחילת שנת 2020 מימשה שני נכסים בהיקף כולל של כ-53 מ' דולר ובחודש אפריל האחרון מימשה שני נכסים בהיקף של כ-200 מ' דולר, בשווי הדומה לשווים בספרי החברה.

להערכתנו, החברה תצליח לממש בתוך כשנתיים את כלל הנכסים בארה"ב בשווי אשר לא
יפחת משווים בספרים, כאשר תמורת המימוש תשמש להמשך פיתוח פעילות החברה בישראל ובמזרח אירופה הצומחת.
המשך שיפור משמעותי בתזרים הנקי )FFO )של החברה וחברת הבת

להערכתנו, בזכות המשך הצמיחה בפעילות והירידה המהותית בעלויות המימון, עשויה החברה לרשום שיפור מהותי ב-FFO ,אשר עשוי להסתכם בכ- 383 מ' ₪ עד שנת 2024( לא כולל הפעילות בארה"ב ואפי נכסים( לעומת FFO בהיקף של כ-186 מ' ₪ בשנת 2020 מפעילות זאת.

להערכתנו חברת הבת, אפי נכסים, בזכות המשך הצמיחה בפעילות והירידה המהותית בעלויות המימון, עשויה יותר מלהכפיל את ה-FFO שלה עד סוף 2021 מקצב נוכחי של כ-175 מ' ₪ לקצב שנתי של כ-480 מ' ₪.

לסיכום, החברה ממשיכה להרחיב את פעילותה בישראל ובסרביה בתחום המסחר והמשרדים באמצעות רכישות וייזום ופיתוח של נכסים חדשים ומגדילה משמעותית את חלקה בחברת הבת אפי נכסים; כאשר מנגד, ממשיכה במימוש הדרגתי ומלא מכלל הפעילות והנכסים בארה"ב.זאת, תוך כדי המשך ירידה דרמטית בעלויות המימון.
להערכתנו עשוי ה-FFO של החברה כולל אפי נכסים, להסתכם בכ-680 מ' ₪ בשנה, עד שנת 2024 ;זאת לא כולל הפעילות בארה"ב אשר תמומש, להערכתנו, בהיקף של כ-1.1 מיליארד ₪.
לאור כך, אנו ממשיכים להמליץ על מניית החברה בהמלצת קניה ומעלים את מחיר היעד ל 501 ₪ למניה.

מתודולוגיה: קבוצת ביג בע"מ הוערכה לפי מודל DCF של תזרים המזומנים הנקי ושווי הוגן של נכסים עודפים
גורמי סיכון:
הרעה במצב הכלכלי בארץ שתביא לירידה בפדיון הנכסים המניבים
עלייה בתשואות בשוק ההון עלולה לגרום לירידה בשווי הנכסים המניבים ולעליה בהוצאות המימון של החברה
עלייה בשיעור ההיוון בארה"ב כתוצאה מעלייה בשיעור התשואות חסרות סיכון או הרעה בפעילות

פרטי מכין עבודת האנליזה: שם: עוז לוי Email: ozl@apex-cm.co.il ;03-7943609 :'טל. ברק בני, 30 הימים ששת' רח : כתובת השכלה: תואר שני מנהל עסקים מגמת מימון אוניברסיטת בן גוריון תואר ראשון כלכלה מנהל עסקים, אוניברסיטת חיפה ניסיון מקצועי: 2002-1999 אנליסט, מחלקת מחקר, בנק פועלים. 2004-2003 אנליסט ראשי, הפניקס חברה לביטוח. 2010-2004 סמנכ"ל כספים ותפעול חטיבתי, דלתא גליל תעשיות. 2012-2010 אנליסט, לידר שוקי הון. 2014-2013 בנקאות להשקעות, אי בי אי. 2014 ואילך מנהל תחום מחקר, איפקס קפיטל מרקטס. רישיון שווק השקעות משנת 2010/05( מותלה משנת 2012/08 ) פרטי התאגיד: איפקס קפיטל מרקטס, בע"מ. ששת הימים 30 ,בני ברק, טל': 7778200-03. מתודולוגיה: קבוצת ביג בע"מ הוערכה לפי מודל DCF של תזרים המזומנים הנקי ושווי הוגן של נכסים עודפים גורמי סיכון  הרעה במצב הכלכלי בארץ שתביא לירידה בפדיון הנכסים המניבים  עלייה בתשואות בשוק ההון עלולה לגרום לירידה בשווי הנכסים המניבים ולעליה בהוצאות המימון של החברה  עלייה בשיעור ההיוון בארה"ב כתוצאה מעלייה בשיעור התשואות חסרות סיכון או הרעה בפעילות גילוי מטעם התאגיד הדו"ח מתבסס על מידע אשר פורסם לכלל הציבור, על ידי החברות הנסקרות בו וכן על הערכות ואומדנים ומידע פומבי אחר אשר איפקס קפיטל מרקטס בע"מ מניחה שהינו מהימן וזאת מבלי שביצעה בדיקות עצמאיות ביחס למידע .עם זאת, מודגש כי אין איפקס קפיטל מרקטס, מחברי הדו"ח ועורכיו אחראים למהימנות המידע המפורט בדו"ח ,לשלמותו, לדיוק הנתונים הכלולים בו או לכל השמטה, שגיאה או ליקוי אחר בדו"ח. הדו"ח מופנה רק למשקיעים מוסדיים מקצועיים כחומר מסייע ואין לקבל על סמכו בלבד החלטות השקעה כלשהן. איפקס קפיטל מרקטס, מחברי הדו"ח ועורכיו לא יהיו אחראים בכל צורה שהיא לנזק ו/או להפסד שיגרמו, אם יגרמו, כתוצאה משימוש בדו"ח זה ו/או כתוצאה מהסתמכות עליו . הדו"ח אינו מתיימר להיות ניתוח מלא של כל העובדות וכל הנסיבות הקשורות לאמור בו , ומשקף את הערכת עורכי הדוח למועד בו הוא נכתב. קורא דו"ח זה אינו יכול להניח כי הסתמכות על הדעות וההמלצות המובאות בו, תיצור עבורו רווחים. הדו"ח אינו מהווה ייעוץ השקעות ואינו מהווה הזמנה לרכוש או הזמנה למכור את ניירות הערך הנזכרים בו .לפיכך, אין להסתמך על המידע הכלול בדו"ח ואין בו כדי להחליף שיקול דעת עצמאי וקבלת ייעוץ מקצועי, לרבות מיועץ השקעות אשר ייעוצו מתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. איפקס קפיטל מרקטס, עובדים ונושאי משרה בה, בעלי השליטה בה, ותאגידים מקבוצת מיטב דש וחברות בנות או קשורות שלהם )"קבוצת מיטב דש"( עוסקים בחיתום, שיווק השקעות, ניהול תיקי השקעות, ניהול קרנות נאמנות, ניהול קופות גמל, תיווך בעסקאות בניירות ערך, השקעות בניירות ערך לחשבון עצמם, ניהול והשקעה במיזמי הון סיכון ומיזמי בפעילויות מסחריות אחרות ופעילויות אחרות בשוק ההון ועשויים להחזיק או מחזיקים בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסיים המתוארים בדו"ח. לניירות הערך וכן ביצעו ו/או עשויים לבצע עסקאות קניה ו/או מכירה בניירות הערך. במהלך השנה האחרונה, חברות מקבוצת מיטב דש, נתנו לחברה ולחברות בקבוצה שירותי גיוס חוב ציבורי, ובנוסף, עשויות חברות מקבוצת מיטב דש לתת בעתיד שירותים פיננסיים לחברה או לחברות מקבוצת ביטוח ישיר לרבות שירותי ניהול, הפצה וחיתום בהנפקות. תאגידים קשורים לאיפקס קפיטל מרקטס החזיקו במועד פרסום עבודת האנליזה ובמהלך 30 הימים שקדמו למועד הפרסום החזקה מהותית בניירות הערך של התאגידים הנסקרים בעבודה זו )"תאגיד קשור "ו"החזקה מהותית"– כהגדרתם בהוראות רשות ניירות ערך מיום 2007.9.18) גילוי והצהרת האנליסט אני ,עוז לוי ,מצהיר בזאת שהדעות המובעות בעבודת אנליזה זו משקפות את דעותיי האישיות על ניירות הערך המסוקרים ועל התאגיד שהנפיק ניירות ערך אלה. עוז לוי