גב-ים מדווחת על עלייה ריאלית בשיעור 6.4% בחידושי חוזים בנכסים קיימים בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2020

אבי יעקובוביץ. צילום- אלדד רפאלי.

גב-ים מפרסמת הבוקר את הדוח הכספי לרבעון השלישי ולתשעת החודשים הראשונים של שנת 2020 ומדווחת על עלייה ריאלית בשיעור 6.4% בחידושי חוזים בנכסים קיימים

בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2020, חתמה החברה על 110 הסכמי שכירות בנכסים קיימים, ביחס לשטח של כ-90 אלף מ"ר, המניבים כ-67 מליון ש"ח בשנה, בעלייה ריאלית ממוצעת של כ-6.4% בדמי השכירות.

בנוסף, במהלך החודשים האחרונים נחתמו עסקאות משמעותיות עם חברת GE וחברות מובילות בתחום הלוגיסטיקה, בשטח כולל של כ-24,000 מ"ר.

לחברה תמהיל נכסים ולקוחות חזק ומגוון, עם פריסה רחבה, הן גיאוגרפית והן סקטוריאלית. פיזור טוב של פורטפוליו הנכסים. מרבית לקוחותיה של החברה הן חברות בינלאומיות וישראליות גדולות, איכותיות ומבוססות, בקדמת הטכנולוגיה, לקוחות חזקים, TIER1. נכסיה של החברה ממוקמים באזורי ביקוש מהמובילים בארץ, בנייני Class A בתקני LEED גבוהים. נכון לתום שנת 2019, צבר ההזמנות של החברה בהסכמי שכירות חתומים הסתכם בכ-2.4 מליארד ש"ח ומח"מ הסכמי השכירות עומד על כ-4.5 שנים.

לחברה שותפויות אסטרטגיות עם המוסדות האקדמאיים המובילים - זה הדבר הבא. גב-ים מעמיקה משמעותית את פעילותה ואת שיתופי הפעולה שלה עם המוסדות האקדמיים המובילים בישראל, הכוללים, בין היתר, את האוניברסיטה העברית בירושלים, אוניברסיטת בן-גוריון בנגב ומכון ויצמן. זו הבשורה הבאה - מגמת הפארקים האקדמאים, שמביאים את כוח האדם הטכנולוגי האיכותי ביותר - כמות ואיכות.

במהלך החודשים האחרונים השלימה החברה הקמתם של 3 פרויקטים בשטח כולל של כ-45 אלף מ"ר (כ-39 אלף מ"ר חלק החברה), הכוללים את הבניין הרביעי בפארק גב-ים נגב, הבניין השני בפארק גב-ים חולון והמרלו"ג השני בפארק גב-ים מפרץ חיפה.

במהלך 2020 הנפיקו גב-ים והחברה הבת מת"ם חוב כולל בסך של כ-2 מליארד ש"ח. הביקושים הגבוהים בשלוש ההנפקות שבוצעו והצלחתן מהוות הבעת אמון של שוק ההון בחברה, באיכות נכסיה ובאסטרטגיה העסקית שלה, אשר מביאה לצמיחה, לאיתנות פיננסית וליציבות לאורך שנים, ומספקים לחברה רוח גבית להמשך פעילות הייזום האינטנסיבית.

הכנסות החברה

הכנסות החברה מהשכרת מבנים ברבעון השלישי של שנת 2020 הסתכמו בסך של כ-134 מיליון ₪, גידול של 3.1% לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

NOI

ה- NOI ברבעון השלישי של שנת 2020 הסתכם בכ-130 מיליון ₪, גידול בשיעור של 4%.

EBITDA

ה- EBITDA ברבעון השלישי של שנת 2020 הסתכמה בכ-119 מיליון ₪, בדומה לרבעון המקביל אשתקד.

FFO

ה-FFO המיוחס לבעלי המניות הסתכם ברבעון השני של שנת 2020 בכ-59 מיליון ₪, בדומה לרבעון המקביל אשתקד.

הרווח הנקי

הרווח הנקי, המיוחס לבעלי המניות של החברה, הסתכם ברבעון השלישי של שנת 2020 בסך של כ-47 מיליון ₪, בהשוואה ל-109 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. הקיטון נובע בעיקרו מקיטון בהכנסות מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. 

נכסים מניבים

נכון ליום 30 בספטמבר 2020, לחברה נכסים מניבים בשטח כולל של כ-1,034 אלף מ"ר, באתרים שונים ברחבי הארץ (כולל שטח של כ-19 אלף מ"ר (חלק החברה) המוחזק על ידי חברת גב-ים ממן נכסים בלוד בע"מ, חברה בשליטה משותפת המוצגת לפי שיטת השווי המאזני). שיעור התפוסה בנכסיה המניבים של החברה, נכון לתום הרבעון השלישי של השנה, עומד על כ-96%.

בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2020 חתמה החברה על 113 חוזי שכירות, ביחס לשטח עילי של כ-114 אלף מ"ר המניבים כ-81 מליון ש"ח בשנה. הסכמי השכירות שמתייחסים לשטחים בבניינים קיימים נחתמו תוך עלייה ריאלית ממוצעת בדמי השכירות בשיעור של כ-6.4%.

בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2020 השקיעה החברה סך של כ-330 מליון ש"ח בפרויקטים שנמצאים בתכנון, רישוי והקמה, וכן בפרויקטים שהקמתם הושלמה אשתקד.

פרויקטים שהושלמו:

פארק גב-ים חולון - הבניין השני - החברה השלימה את הקמתו של הבניין השני בפארק גב-ים חולון, בשטח כולל של כ-13 אלף מ"ר עילי וכ-9,000 מ"ר חניון תת-קרקעי. שטחי הבניין הושכרו בחלקם (כ-5,300 מ"ר) ונמכרו בחלקם (כ-6,700 מ"ר) לחברות מקבוצת MGS.

פארק גב-ים מפרץ חיפה - מרלו"ג 2 - גב-ים השלימה את הקמתו של המרלו"ג השני בפארק, בשטח כולל של כ-10,600 מ"ר, והשכירה אותו במלואו לחברת מילניום שירותים ולוגיסטיקה בע"מ. המרלו"ג נמסר לשוכרת בתחילת חודש אוקטובר והוא יחל לפעול ולספק שירותים כבר בחודשים הקרובים.

פארק גב-ים נגב - הבניין הרביעי -  גב-ים נגב השלימה לקראת תום הרבעון השלישי של השנה את הקמתו של הבניין הרביעי בפארק, בשטח של כ-13 אלף מ"ר עילי.

פרויקטים בייזום:

מגדלי מתם מזרח - חברת מת"ם פועלת להקמתו של פרויקט מגדלי מתם מזרח, הכולל שני מבנים עיליים בשטח כולל של כ-56 אלף מ"ר עילי ושטחי חניה תת-קרקעית בשטח של כ-37 אלף מ"ר. במהלך הרבעון השלישי של השנה, השכירה מת"ם שטח של כ-6,000 מ"ר וכ-120 מקומות חניה בפרויקט לחברת GE Healthcare,  אשר תעשה בו שימוש הן למשרדים והן למרכז פיתוח הכולל מעבדות. בנוסף מנהלת מת"ם מגעים מתקדמים עם חברת הייטק גדולה לשכירות שטח של כ-28 אלף מ"ר עילי וכ-620 מקומות חניה בפרויקט, בהתאם למזכר הבנות (LOI) שנחתם בין הצדדים במהלך הרבעון השני של השנה.  

גב-ים פארק העברית - שלב א' - בשנת 2019 התקשרה גב-ים בעסקת קומבינציה עם האוניברסיטה העברית (חלק החברה 66%) להקמת פארק הייטק בשטחי קמפוס האוניברסיטה בגבעת-רם, ירושלים. במהלך הרבעון השלישי של השנה החלה החברה בהקמת שלב א' בפרויקט, אשר יכלול 2 בניינים בשטח עילי כולל של כ-55 אלף מ"ר, וכ-30 אלף מ"ר תת-קרקעי. במקביל להתחלת הקמתו של שלב א', פועלת החברה לתכנון תב"ע (בסמכות וועדה מחוזית), אשר תאפשר תוספת של כ-140 אלף מ"ר, לצורך הקמתו של שלב ב' בפרויקט.

פארק גב-ים רעננה - שלב א' - בחודש יוני 2020 הושלמו התנאים המתלים בהתקשרותה של החברה בעסקת קומבינציה עם שופרסל נדל"ן בע"מ (חלק החברה 69.5%), להקמת פרויקט משרדים ברעננה, עם אישורה של התב"ע החלה על מקרקעי הפרויקט (וראו, על דרך ההפניה, דיווח מיידי של החברה מיום 25 ביוני 2020 (אסמכתא 2020-01-058315)). החברה החלה בביצוע שלב א' בפרויקט, הכולל שטח עילי של כ-25 אלף מ"ר וכ-33 אלף מ"ר תת-קרקעי.

חניון ToHa2 - במהלך הרבעון השלישי של השנה השלימו החברה ואמות את ביצוע עבודות הפיתוח של פרויקט ToHa1 בתל-אביב, והן פועלות להמשך קידומו של הפרויקט, לרבות ביצוע חניון תת-קרקעי חלקי בתחום שמתחת למגדל ToHa2 המתוכנן, והמשך תכנון ToHa2. בשנת 2018, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב להפקדה בתנאים תב"ע ל-ToHa2, במסגרתה אושרו תוספת זכויות של כ-140 אלף מ"ר עילי (ברוטו), תוספת של כ-1,000 מקומות חניה, וכן ייעודים של משרדים, מסחר ומלונאות.

פארק גב-ים גדרות - שלב א' - בספטמבר 2019 זכתה החברה במכרז לרכישת עתודת קרקע בגדרות, המיועדת ללוגיסטיקה. החברה תחל בשבועות הקרובים בהקמת שלב א' בפארק, אשר כולל מרלו"ג בשטח של כ- 7,500 מ"ר עילי. במהלך הרבעון השני של השנה, השכירה החברה את כלל שטחי המרלו"ג לחברת א. מ. אגם לוגיסטיקה ואחסנה בע"מ.

פארק גב-ים מפרץ חיפה - מרלו"ג 3 - החברה פועלת לתכנון ורישוי מרלו"ג נוסף בפארק גב-ים מפרץ חיפה, בשטח כולל של כ-6,100 מ"ר עילי.

אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב-ים, אמר היום: "אנו נמצאים בעיצומו של אירוע מתגלגל, אשר נוכח אי הוודאות, ההערכה היא כי הוא צפוי להימשך גם בשנה-שנתיים הקרובות, שתהיינה מאתגרות. יהיה מעבר מדורג מהתנהלות בצל הקורונה להתנהלות בצד הקורונה. הסיטואציה הנוכחית בה חלק מהעובדים עובדים מהבית בצורה חלקית/ היברידית, אינה פרמננטית ולא תייתר את הדבר האמיתי - העבודה מהמשרד. גם אם בסוף התהליך, שיהיה מדורג, 10-20% מהעובדים יעבדו מהבית, השינוי בנדל"ן המניב ככל הנראה, לא יהיה משמעותי. ההייטק בישראל מראה על המשך צמיחה, ומהווה סוג של קטר בעולם המשרדים, המאיץ את המגמות בשוק הנדל"ן המניב. חשוב לציין, שפארקי ההייטק המובילים והמטרופולין נשארו בליבת חברות הטכנולוגיה הגדולות והם מספקים את הכמות והאיכות של ההון האנושי הנחוץ.

החברה מנהלת בתקופה זו מספר משאים ומתנים מתקדמים עם חברות בינלאומיות וישראליות גדולות, לשכירות עשרות אלפי מ"ר חדשים.

נתוני הבסיס של גב-ים הביאו אותה מוכנה למשבר. אנחנו פועלים עם ארגז כלים שמאפשר לנו התמודדות עם המציאות והאתגרים, תוך המשך הפעילות השוטפת היזמית המשמעותית ועמידה בכל ההתחייבויות. החברה במצב של איתנות פיננסית חזקה מאוד, ערוכה ומוגנת. היערכות זו מאפשרת לנו להתמודד בצורה נאותה עם התקופה המאתגרת, לרבות השפעות עתידיות, ובאה לידי ביטוי, בין היתר, ביתרת מזומנים בסך 2.6 מיליארד ש"ח; שיעור מינוף של 51%; 100% מנכסי החברה אינם משועבדים; חוב מדורג AA, עם מח"מ ופריסה נוחים; תזרים מזומנים שהסתכם בתשעת החודשים הראשונים של השנה בסך של 320 מליון ש"ח; שיעור היוון ממוצע לשווי הנכסים המניבים של החברה עומד על 7.4%; 7% מהכנסות השכירות של החברה נובעות ממסחר.

הגביה מתנהלת בקצב רגיל וזהה לתקופה המקבילה אשתקד. כל החוזים עם לקוחות החברה מכובדים. שיעורי התפוסה נותרו גבוהים ולא רואים שינוי מגמה. אין ויתור על שכר דירה, למעט הקלות נקודתיות למסחר - במהלך תשעת החודשים הראשונים של השנה, מחלה החברה על הכנסות בסך 7 מליון ש"ח, המהווים כ-1.7% מהכנסות החברה בתקופה זו.

החברה מובילה צבר פרויקטים משמעותי, בראיה ארוכת טווח, בהיקף של כ-265 אלף מ"ר (חלק החברה - 210 אלף מ"ר), בהשקעה של כ-1.6 מליארד ש"ח (חלק החברה), הכוללים 6 פרויקטים, ביניהם מגדלי מתם מזרח, פארק גב-ים רעננה, פארק גב-ים העברית, מרלו"ג נוסף בפארק גב-ים מפרץ חיפה, מרלו"ג בפארק גב-ים גדרות וחניון חלקי בתוה"א2. לאחר השלמת פרויקטים אלו ואכלוסם, תעמוד מצבת הנכסים של החברה על כ-1,244,000 מ"ר, המניבים הכנסות שנתיות בסך של כ-705 מליון ש"ח (החל משנת 2024)".